某年度房地產行業投資管理知識策略(ppt 34頁)

某年度房地產行業投資管理知識策略目錄：
1、 土地製度決定房價收入比
2、 供求鴻溝
3、 調控難改供求缺口
4、 規模化生存
5、 重點公司分析

某年度房地產行業投資管理知識策略內容提要：
人口紅利、城市化進程加速。與美國一樣，現在的香港並不存在人口紅利、城市化進程加速等利好，投資渠道單一導致房價收入比高昂。我們認為，在中國香港一個如此國際化的城市，這個理由並不成立，土地稀缺。中國香港尚有70%的土地沒有開發利用，這個理由也沒有說服力。至於中國大陸，這個理由更不可能成立，流動性泛濫。自2000年以來，全球一直處於流動性泛濫的局麵。但我們需要考慮的是:首先, 流動性泛濫是所有行業所麵臨的問題，並不是房地產行業的獨特問題;其次, 流動性泛濫隻會引致房價收入比的相對變化，但長期以來房價收入比絕對值相差如此懸殊，流動性泛濫是難以解釋的。
在賣方完全壟斷的土地市場中，土地供不應求的局麵導致房價收入比居高不下，而開發商預期未來這一局麵將延續，選擇囤地和捂盤也在意料之中，基於如此謹慎的假設，且尚未考慮住宅的升級換代和購買第二套住房的需求，累計未被滿足的潛在需求已經達到31億平方米，按照每年5億平方米的竣工進度，尚需要6年時間來滿足。這還沒有考慮新增需求。
顧名思義, 物業稅是在房屋持有環節征收的稅種。根據國際經驗, 如果這一稅種得到實施, 房地產交易環節的各項稅收, 如房產稅, 土地增值稅將不再征收; 而國際通行的稅收標準是房地產評估值的0.5-1.5%之間。而現有的房地產稅收, 其稅率遠高於此。
而且, 我們預計, 如果我國開征這一稅種, 自住用房應該不會成為納稅對象。因此, 我們認為, 物業稅如果推出, 並不會對房地產行業帶來負麵影響。
另外, 物業稅空轉試點城市的擴大, 並不意味著物業稅將很快推出。原因如下, 一是物業稅的征收較為複雜, 相關征收機構需要時間熟悉; 其次, 我國的物業評估機構極其缺乏; 最後, 也是最關鍵的, 作為一個尚未經過人大立法批準實施的新稅種, 且意義重大, 其立法過程應該需要一定的時間。

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