房地產市場分析崩潰與管理知識案例(doc 35頁)

房地產市場分析崩潰與管理知識案例內容提要：
廣州碧桂園集團的一位售樓小姐告訴記者，2002年“五一”期間，來位於增城的碧桂園鳳凰城看房的車子停了兩三公裏長，而碧桂園集團正是廣州圈地最賣力的開發商之一。僅增城碧桂園項目，該集團就宣稱圈地1.5萬畝，一期開發2500畝。
廣州圈地最為集中的是位於番禺的所謂“華南板塊”，包括華南碧桂園、錦繡香江、星河灣、南奧花園、廣地花園、華南新城、雅居樂、祈福新村等8個樓盤。其中，廣東金葉集團的南國奧林匹克花園規劃占地3000畝；合生珠江的華南新城規劃占地3000多畝；華南碧桂園(以豪華別墅為主)占地1000多畝，開發商宣稱月均銷售8000萬元；錦繡香江(開發商香江企業集團)在其廣告中宣稱項目總占地4000畝，首期規劃1300畝，目前已開發600畝；廣州市城建集團的逸泉山莊也稱征地3000畝；廣地花園占地也在千畝以上，擬建築麵積近百萬平方米。
據了解，在1998年後，華南板塊所在地區經廣東省國土廳審核補辦用地手續的土地達13.5萬餘畝，其中房地產開發用地約4萬畝。據當地政府方麵提供的資料統計顯示，這8個樓盤實際協議轉讓土地共計1.4萬多畝。但據開發商對外的宣傳，這8家地產商圈地麵積則超過了2.5萬畝。即使是以實際協議轉讓的土地計算，整個番禺地區可供開發的項目規劃總建築麵積也將超過1500萬平方米。也即是說，全廣州其他地區一平方米不開發，僅華南板塊規劃建築麵積就相當於2001年廣州全市商品房銷售麵積的近3倍！
開發商也許嫌在番禺圈的地還不夠，又趁社會傳聞增城可能如番禺市一樣並作廣州的一個區之際，廣州僑鑫集團、中海地產、廣州珠江地產、廣州城建集團等又開始到廣州東部、東北部大肆圈地。其中，花都雅寶地產公司在花都征地3000畝建雅寶新城，而號稱占地1.5萬畝的碧桂園鳳凰城則是其中一個極端的例子。廣州開發商的圈地運動引起了國務院主要領導的高度重視。建設部2002年上半年曾根據中央領導指示，派出一個調查組去調查廣州圈地的事情，結論是沒有傳聞的那麼嚴重----不少開發商是“開而不發”，當然，他們也未必有能力、有膽量全部開發。
不過，廣州的圈地之風已在全國蔓延。合生珠江就將這股勁頭帶到了北京。他們的地塊在北京地區少則幾百畝，多則上萬畝----譬如，在靠近北京的天津某縣，圈下1.8萬畝土地建別墅。到2002年底，廣州合生創展與珠江地產總共已聯手在北京地區圈下10個項目的地塊，這些地塊的規劃總建築麵積已遠遠超過300萬平方米。而此前這兩家公司在廣州地區的土地儲備“超過了500萬平方米，這是比較保守的計算”，僅2002年，合生珠江在廣州開發的項目就近180萬平方米。如果廣州的地產市場很好，500萬平方米足夠合生珠江開發好幾年，它為何還要北上？就大的地產外部環境而言，可能有兩個原因：一是廣州地產環境已趨於惡化或不容樂觀；二是北京市場有著遠遠高於廣州的利潤率。事實上，這兩個原因同時成立。

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