我國房地產市場分析研究報告(doc 73頁)

我國房地產市場分析研究報告目錄：
第一部分：中國房地產業的發展現狀
一、目前的總體發展態勢
（一）房地產開發總量及增長率
（二）銷售總量及變化
1、銷售增長速度放緩，出現有效需求不足端倪
2、存量住房市場火爆
（三）銷售價格變動狀況
1、總體發展態勢
2、第一第二季度房地產銷售價格分析，重點以北京、上海為例
二、地區發展態勢
三、房地產行業效益情況
1、2001年上市公司效益分析。
2、2002年房地產上市企業業績預測
四、目前的行業運行環境
第二部分：未來3到5年內房地產行業的發展趨勢研究
一、政策因素的影響
1、土地供應政策的變化
2、預售條件及開發貸款門檻的提高
3、貨幣化分房政策的落實
4、經濟適用房政策的推行
二、經濟發展因素的影響分析
1、GDP與人均GDP的高速發展對房地產行業的影響
1、1、未來10年內我國GDP的增長情況預測
1、2、GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加
1、2、1人均GDP的增長將增大住房消費支出
1、2、2為了實現GDP的既定增長目標，必然要發揮房地產對經濟的杠杆作用
2、 規模城鎮化對房地產的推動。
3、西部大開發的積極影響
4、加入WTO對房地產業的長期利好
5、奧運帶動城市建設，從而促進房地產業的發展。
三、、行業相關因素分析
1、技術因素變革（交通、通訊）的影響
1、1、交通技術的革新和交通工具的完善
1、2、現代通訊技術的進步
1、3、節能與供熱方式改革。
1、4、節水、節地和治理汙染。
1、5、住宅一次裝修到位
2、自然環境因素的影響
3、消費者文化品位與生活方式的提升對房地產的影響。
第三部分、對全國房地產市場前景的總體判斷
一、發展態勢總體判斷
(一)總體展望------三個判斷
1、我國房地產發展還處於初級階段，發展空間很大
2、我國房地產業仍將處於高速發展階段
3、未來三年房地產業將在高位上進行調整，商品房銷售麵積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右
(二)未來三年房地產業運行格局
1、市供需兩旺，但供大於求，空置房將增加
2、市場體係逐步完善
3、住房金融快速發展
4、住宅投資性消費將進一步增長
5、行業集中度將提高
6、區域性房地產泡沫已經產生
二、市場需求分析專題
（一）市場消費需求觀念的變化
（二）未來幾年房地產潛在市場需求的預測
1、“十五”時期房地產市場投資總量的預測。
2、“十五”時期房地產市場潛在市場需求的預測
3、未來幾年房地產消費主要群體特征
（三）消費者有效需求的變化方向
三、房地產周期性研究專題
四、中國房地產業的市場空間與競爭狀況預測專題
（一）市場競爭主體的增多
1、外資房地產開發商的湧入。
2、地湧現出新的競爭主體。
（二）跨區域競爭加劇
（三）土地儲備資源的競爭加劇
1、新的土地使用政策導致土地的供應量可能會供不應求
2、入世使得土地市場競爭加劇
（四）對消費者群體有效需求的競爭加劇
（五）新利体育取现 和管理方麵的競爭。
第四部分：房地產行業發展的風險和挑戰專題
一、政策風險
1、土地轉讓製度的改變，加大企業開發成本。
2、房地產企業貸款政策的改變，使得企業融資渠道受阻
二、經營風險
1、規模風險。
2、財務風險
2、1負債率高，盈利能力差
2、2房屋空置麵積很大，沉澱營運資金量大。
2、3市場利率風險
三、結構性風險
四、區域性風險
第五部分：對房地產企業發展的戰略建議
一、組織架構的製度創新
二、規劃設計的創新：個性化開發
三、營銷創新：品牌魅力
四、管理創新：激發員工的敬業精神
五、戰略創新：合作比競爭更重要

我國房地產市場分析研究報告內容提要：
上海房地產開發投資位於全國各大城市首位，在前兩年的高速發展之後，進入一個相對穩定發展的時期，2002年前2個月，商品房竣工90.56萬平米，銷售138.96萬平米，同比分別增長4.7％、5.5％。由於購房退還20％個人所得稅的效應，導致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產價格在短期內上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業的價格直線上升，比去年上漲12％。隨著確定的購房退稅時限2003年5月31日益臨近，預計住宅價格在年內就有回調的可能。另外4年來別墅物業的銷售麵積已占住宅開發總麵積的近1/3，未來2－3年內，供應量將達到940萬平方米，價格的調整已經是勢在必行了。
　　在深圳，由於土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區成為市場升溫地區外，龍崗和鹽田等傳統邊緣地區也成為開發商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區開發此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。一季度有10餘個新盤推出，新增住宅供應量超過82萬平方米，特別是有9個商用物業推向市場，總體供應量加大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒有明顯下降，但許多開發商通過提高裝修標準的方式進行銷售，也預示著目前價格麵臨考驗。
據國家計委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查，一季度房屋銷售價格同比上漲4.3％，土地交易價格同比上漲7.9％，房屋租賃價格持平。
與去年同季相比，35個大中城市房屋銷售價格上漲4.3％。其中，東南地區寧波、南昌、上海、杭州等地，價格分別比去年同季上漲12.5％、9.3％、5.7％和5.5％。西部地區蘭州、銀川、西寧等地房屋銷售價格也分別上漲4.5％、2.8％、2.3％。

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