北京五棵鬆項目市場調查分析報告(doc 77頁)

北京五棵鬆項目市場調查分析報告目錄：
一、市場調研區域界定
二、區域市場環境總體研究
三、區域地產市場研究

北京五棵鬆項目市場調查分析報告內容提要：
1 界定目的商圈是以設定的商業建築為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的範圍。這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布等因素。進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業區或商店的商圈範圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。如計劃開超市，根據周邊居民的人口規模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業額。
2 界定原則對於商業物業項目市場區域的界定，應遵循如下原則：
充分考慮商業物業自身發展所能夠達到的商業輻射範圍；
以消費人群抵達商業物業可接受時間為標準；
在結合商業物業商業輻射範圍、人群的可接受時間的基礎上，科學分析商業物業有效交通動線，並以此作為商業物業市場區域界定的基本標準。
3 商圈構成、顧客來源商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公裏左右。包括這一商店顧客總數的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發生重疊。次級商圈內包含了商店顧客總數的15-25%。其輻射的半徑在3-4公裏，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關鍵是取決於經營業態。邊緣商圈輻射的半徑在7公裏範圍。一般情況下隻有大型百貨商場、專業店具備這樣的輻射能力。
真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經營業態、商店規模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈範圍是均衡的，由於競爭因素導致他們集中在一起，共同吸引顧客。

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