市場研究產品定位分析依據(doc 46頁)

市場研究產品定位分析依據目錄：
一、區域環境
二、鬆江經濟
三、鬆江新城
四、鬆江房地產市場綜述
五、鬆江新城房地產市場分析
六、老城區房地產市場簡述

市場研究產品定位分析依據內容提要：
鬆江是上海之根，老城區擁有良好的曆史文化積澱，城市基礎設施較為完善。因此在上海市房地產市場大盤走高和新城樓市啟動之時，老城區依靠良好的城市基礎，挖掘古城深厚的文化底蘊和特色，結合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。由於鬆江新城規劃中的城市中心將逐漸北移，故老城區房地產開發順應這一趨勢，推案量主要集中在老城區北部（滬杭高速公路以南），在建築形態和居住氛圍上逐漸與新區聯成一片。另外結合舊城改造，在老城區中心也形成較大的推案量。相對新城區而言，老城區的物業相對單一，多層公寓為市場的絕對主力。由於區域內舊改項目較多，且在 建築風格上缺少統一規劃，多數個案建築品質較低，立麵簡單粗糙，沒有形成鮮明的建築風格。在市場啟動前期，老城區依靠良好的城市基礎和人氣積澱，在新城房地產市場漲勢中處於相對領先的地位，因此市場價格相對較高，至2003年年中區域主力市場價格達到3600元/m2，與新城區基本持平。位於老城北部的方舟休閑廣場住宅部分市場價格已達到3900元/m2。
目前老城區市場可售案量較少。預計未來推案量將逐漸平穩，舊城改造和近郊區域的城市化進程成為老城區房地產的主要推動力量。可預見，在與新城區同步上升一段時期後，隨著新城區市政配套的逐漸完善，其城市核心和競爭強勢地位的確立，老城區的綜合優勢將逐步弱化，由市場的主流板塊轉變為市場的追隨板塊，市場漲幅趨緩，市場價格逐步被新區拉開距離。
“一城九鎮”的發展戰略，生態綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設，地麵路網的不斷完善，公共設施的逐步落成，加之鬆江大學城的濃鬱氛圍，人氣漸旺，都讓鬆江新城成為上海居住環境最佳的中等規模文化旅遊園林城市和現代化衛星城市的目標更顯明朗，指日可待。同時也是鬆江新城房地產市場高速健康持續發展的有力保障。

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