崇明城橋鎮項目營銷策劃方案(doc 74頁)

崇明城橋鎮項目營銷策劃方案目錄：
第一部分 市場篇..................4
（一）區位分析..................4
第一章　大上海?崇明..................4
一、國際大都市――上海..................4
二、世界級生態島――崇明..................5
1、崇明：上海世界級城市的生態島區、“海上花園”..................5
2、區域概況..................6
第二章　崇明未來的五大功能區..................10
一、崇東分區（大通道景區與生態示範、休閑運動區）..................11
二、崇中分區（中央森林區與休閑度假、教育研創區）..................12
三、崇北分區（主題樂園區與有機生態農業展示區）..................13
四、崇南分區（田園城市化中心城區）..................14
五、崇西分區（生態景湖區與環湖度假、國際會議辦公區）..................15
（二）市場分析..................17
第一章　上海房地產宏觀大勢..................17
一、上海整體投資環境分析..................17
1、國際大都市背景下的城市新格局..................17
2、宏觀經濟持續向好，投資環境日趨完善..................18
3、居民收入穩漲，總體購買力強勁..................19
二、近期政策分析..................20
1、政策一：10月28日，央行出台加息政策..................20
2、政策二：限製囤地 滬土地儲備實施細則出台..................25
3、政策三：二手房網上公示將於今年推出..................26
第二章　上海房地產市場..................27
一、商品房市場分析..................27
1、房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業..................27
2、上海房地產開發投資進入前所未有的高潮期..................28
3、上海商品房市場供應連年創新高，總體供求趨於平衡..................29
4、房地產進入高速發展期，房價跳躍式看漲..................30
二、土地市場分析..................32
1、新增土地出讓..................32
2、2004年上海市三號土地公告..................33
第三章　上海別墅市場..................36
一、上海別墅市場特征..................36
1、豪宅市場明顯放大..................36
2、市區出現大型社區內別墅項目..................37
3、近郊別墅小區的別墅純度提高..................37
4、類別墅熱銷市場..................38
二、供需分析..................38
1、別墅市場供應量分析..................38
2、別墅供給結構分析..................39
3、別墅市場供求狀況分析..................41
三、價格分析..................42
四、分布格局..................43
五、別墅物業未來展望..................45
1、別墅市場前景看好..................45
2、別墅價格在未來幾年時間裏仍會呈穩步上升趨勢..................45
3、經濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅競爭會更加激烈..................46
4、從別墅未來發展區域來看，浦東、青浦、鬆江仍將是市場熱點..................46
第四章　類別墅市場分析..................47
一、區域板塊分布..................47
二、價格分析..................48
1、單價分析..................48
2、總價分析..................49
三、產品麵積分析..................50
第五章　崇明房地產市場分析..................52
一、市政建設..................52
二、區域房地產供求關係分析..................52
1、市場供需平衡..................52
2、崇明新城，未來商品房的供應中心..................53
3、本項目未來周邊主要競爭分析..................53
三、區域價格走勢分析..................56
1、受動遷安置房、成交個案影響，短期價格起伏大..................56
2、二手房交易活躍，價格節節攀升..................57
3、住宅以自用性為主，租賃回報率低，商鋪類市場不成熟..................58
四、產品分析..................59
1、規模..................59
2、建築形態..................59
3、建築風格..................60
4、房型麵積..................61
5、去化分析..................62
（三） 項目分析..................64
第一章 項目地塊概況..................64
一、地塊基礎經濟指標..................65
二、地塊周邊環境..................65
1、地塊現狀..................65
2、地塊四至道路..................66
3、地塊周邊相鄰關係..................67
4、地塊附近商業與配套設施..................67
5、地塊附近景觀分析..................70
6、地塊優劣勢分析..................70
第二章　項目SWOT分析..................72

崇明城橋鎮項目營銷策劃方案內容提要：
上海作為國際型大都市對崇明縣的發展戰略具有指導性作用：
進入新世紀後，上海建設西太平洋沿岸的世界級城市和國際金融、貿易、經濟和航運中心之一的目標日益清晰，城市功能和形態也進入了大規模的拓展期，上海國際大都市地位的確立，將引導全市各城區引進外資，發展適合當地區域的產業體係，拉動區域經濟發展。
崇明位於上海東北角，與上海其他城區的聯係被長江隔斷，上海市中心及其他城區對崇明的輻射能力微小，崇明的發展相對比較封閉，是個區域性市場。
十五期間，上海率先建設“一城九鎮”（現已改為“三城八鎮”），將崇明的“堡鎮”歸入為“一城九鎮”發展規劃中，近年又重新對崇明縣進行整體規劃，劃分為五大功能分區。
上海整體環境的改善對崇明的未來發展思路起到了指導性作用，將帶動崇明經濟發展，帶動各產業發展。崇明地處西太平洋沿岸中點、上海北翼的長江口，素有“東海瀛洲、長江門戶”之稱，是中國的第三大島和全世界最大的河口衝積島，麵積1225平方公裏，人口64萬。島上水潔風清土淨，是上海最具潛在戰略意義的發展空間之一。
隨著2007年底滬崇蘇越江通道的通車和中國沿海大通道崇明島橋地位的確立，21世紀初的崇明將憑借特殊的島嶼格局、捷便的理想位置、良好的生態環境、廣闊的土地資源四大優勢，在上海城市整體布局中發揮後發效應，成為上海21世紀初期選擇的戰略重點地區之一。到2020年，將崇明基本建設成為以優美的生態環境為品牌，以聞名的遊樂度假為主導，以發達的清潔生產為支撐，成為國內領先、國際一流的人類生態環境與生態活動示範島區，同時也是上海連接長江三角洲和沿海大通道的北翼紐帶，這將為本案提供一個良好的外圍環境。

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