萬源城第三街坊前期房地產項目定位報告(ppt 137頁)

萬源城第三街坊前期房地產項目定位報告目錄：
一、 高檔住宅市場研究
二、 高端住宅宏觀市場分析
三、 高端住宅市場特征分析

萬源城第三街坊前期房地產項目定位報告內容提要：
高端公寓的單價也未收到宏觀經濟的影響，表現出較好的增值和保值性；基本保持了價格穩步上揚的態勢，尤其是1000萬以上的公寓市場單價上升幅度最明顯。成交套數並未受到宏觀經濟影響，維持在了較為穩定的高位，其成交麵積250平方以下為高端公寓為主，250-350平方米次之。上海市高端公寓市場的主力成交房型為三房和四房，房型的成交結構也較為穩定，二房和複式房源的比例也較為固定，並未呈現大起大落的趨勢。按板塊來分，傳統高端板塊聚集的靜安、長寧、盧灣、徐彙和浦東依舊為上海市高端公寓市場的集中成交區域，市場的認可度較高。2008年伴隨著上海豪宅市場的成交價格的進一步提升，成交麵積在各個總價段都呈現了一定幅度的下滑，尤其以750-1000萬元總價段的高端公寓為代表。
要消化未來四年高端公寓的市場供應，預估450-750萬和1000萬級別公寓的去化周期將在3-4年間；750-1000萬級別公寓的去化周期將會在7-8年間；450萬-750萬級高端公寓的市場供應量雖然非常巨大，其市場需求也相對旺盛，供需兩旺的局麵短期不會改變；750-1000萬級的高端公寓市場需求相對穩定在10-20%之間，鑒於未來的市場供應量將會達到28%，其未來的市場競爭相對激烈，並存在供過於求的局麵；1000萬以上級高端公寓市場也較為健康，供求基本平衡；內環內依舊是上海豪宅最為集中的區域，隨著城市的逐級外擴，在長寧和徐彙的中環線附近湧現了部分豪宅項目，並呈現片區式開發的態勢，新的豪宅聚集區正在崛起。
浦東、徐彙、長寧、靜安等為傳統的豪宅聚集區域，市場供應比重也較大，其中，浦東、盧灣、長寧、黃埔和靜安的供需較為平衡，市場需求旺盛，新興的板塊區域的大體量的項目去化需要一定的引導周期。標簽：入門級豪宅，新興豪宅區域逐步崛起的先期導入產品。上海市高端公寓市場主要以450-750萬/套為主，達到供應的60%，這也與上海市高端公寓的成交結構相同；新興的豪宅區域成為450-750萬級高端公寓的集中供應區域，尤其以徐彙的龍華板塊為代表，尚海灣和百彙園後期將會有大量的高端公寓推向市場。

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