西安新國際化休閑新城營銷策劃方案(ppt 80頁)

西安新國際化休閑新城營銷策劃方案目錄：
一、市場結構分析
二、西安高端市場發展特點

西安新國際化休閑新城營銷策劃方案內容提要：
自2007年第四季度，西安高端物業供應達到曆史最高峰，全年共出現別墅類項目十多個，是2006年的兩倍，高端物業占市場總體供應比例已經達到15%；2007年西安高端物業市場將繼續出現大量供應的態勢，市場比重有可能進一步上升 ；同時受而受新政的影響，麵向中低端客戶的經濟適用房、90平方米以下的房源將進一步上升；麵向中高端客戶的精品小區項目將會出現大量減少的勢頭。在宏觀調控後，別墅類土地供應奇貨可居，一些發展商紛紛放緩推盤速度，一是規避競爭，而是在等待黃金銷售時機的到來，預計明年5月高端物業會集中放量。
受新政影響的主要是2007年5月以後取得的土地，一般項目前期準備期需要12-14個月，受新政影響，準備期會延長 3－4個月（貸款嚴審、預售門檻提高、客戶積累期加長）；預計2007年9月是受新政影響土地項目的上市時間，也是西安市樓盤出現拐點的時間。屆時，中小戶型供應將占據較大的比例，以高檔、低檔產品為主的啞鈴狀市場結構，帶來高檔物業市場的激烈競爭，在高檔物業市場，結合項目條件、競爭環境，采用什麼樣的開發模式，是我們要思考的問題。
根據有關部門統計，目前西安別墅用地儲備已經超過30000畝，按平均0.5的容積率計算，長沙3-5年純別墅建築麵積供應量將達到1000萬平方米，可供應套數為25000套(以400㎡的套均麵積計算)，以西安市區近70萬個家庭計算，平均每28個家庭即可擁有別墅一套。
高檔樓盤多為別墅+洋房+高層公寓的分布格局，在開發策略上，高檔樓盤多先推出別墅+洋房，以提升項目項目品質；今明兩年內年是高檔樓盤入市的高峰年，今明兩年內複合型高檔社區將紛紛推出低密度別墅物業，此外再加上純別墅項目入市，可以預見，今明兩年內，低密度別墅、洋房市場將更加激烈。

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