南京市某年度商品房價格研究及剖析(doc 35頁)

南京市某年度商品房價格研究及剖析內容提要：
1、南京市某年1~8月份銷售麵積240萬平方米，同比增長25.04%。
2、南京市某年1~8月份銷售金額87億元，同比增長32.85%。
3、南京市某年1~8月份銷售商品房2萬餘件，同比增長27.74%。
4、 1~8月份商品房平均價格為3620元/平方米，住宅平均價格為3290元/平方米，同比增幅6.4%。
5、 1~6月份商品房空置麵積為77.63萬平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的麵積下降17.6%。
6、南京市住宅消費90%以上為本地人，外地人購買住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人購買，上海有26%的住宅被外地人購買。
7、南京市房地產市場由於居民生活水平提高、改善居住條件和年輕人結婚購房等，需求旺盛，約占總交易量的60%；1999~某年拆遷戶有4.057萬戶，約占交易量的25%，外地人購房約占10%。
8、 某年10月16日浙江開發商以4.03億元競爭獲得No.某G15號地，比底價2.85億元高出1.18億元。土地總麵積為23萬平方米，實際出讓麵積151650.1平方米，樓麵地價接近2200元/平方米，銷售價格至少為4400~4500元/平方米，而周邊地區銷售價格為4000元/平方米左右。土地價格占房價的50%左右。
9、南京市2001年人均住宅建築麵積為19.77平方米，建設部官員認為戶均建築麵積在80~100平方米是合理的。
基本規律和數據：
1、從國際經驗看，經濟增長速度與房地產投資的增速比為1:1.4應該是合理的；南京2001年GDP增幅為11.2% ，房地產開發投資增幅為11.7%，比較正常。1993年房地產泡沫出現時，我國經濟增長速度為13.4%，房地產開發投資增幅為124.9%。
2 按國際標準，人均住宅建築麵積在達到30平方米以前，房地產會處於一個相對旺盛的時期，房價將會持續上漲，在30~35平方米之間，房價會趨於平穩，在35平方米之後，房價則可能會回落。
3、數據表明：到某年6月底，城市居民家庭戶均財產為22.83萬，其中房產價值為10.94萬元，占47.9%，是城市居民家庭最大的資產，如果房價持續下跌，市民最直接的感受就是自家的財產不斷縮水。
4、世界經驗表明，當居民家庭恩格爾係數由50%降到40%時，家庭居住消費支出將由11%~12%上升到15%~20%。在美國、英國、德國和日本等國，住宅消費占生活費的比重在15%左右，而在低收入國家，其住宅支出則不到10%。中國1995年城鎮居民家庭恩格爾係數為49.92%，居住消費支出為7%，1999年恩格爾係數降為41.86% 但居住消費僅為9.8%，比國際平均水平（一般為20%）低得多。因此中國家庭居住消費應該繼續上升才符合規律。

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