天津某項目市場研究與產品定位(doc 34頁)

天津某項目市場研究與產品定位目錄：
第一部分：業態分割及初步定位摘要3
第二部分：天津市及本案所處區域各業態市場分析4
一、寫字樓市場分析4
1、天津寫字樓宏觀經濟環境分析4
2、天津市寫字樓市場整體狀況分析5
3、區域市場分析12
4、本案寫字樓部分初步建議16
二、酒店市場分析17
1、天津酒店宏觀經濟政策分析17
2、天津存量酒店供需情況分析18
3、酒店業態總結及本案酒店部分業態定位23
三、酒店式公寓市場分析24
1、天津市酒店式公寓現狀24
2、潛在競爭項目27
3、現有及潛在酒店式公寓分布29
4、區域內酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位29
四、商業市場分析30
1、商圈的定義30
2、天津市區主要商圈分析30
3、小白樓區域商業業態分析31
第三部分：天津市綜合體項目的發展狀況分析32
一、潛在綜合體項目基本情況32
二、綜合體項目情況小結32
第四部分：本案所處區域分析33
一、小白樓CBD區域規劃概述33
二、區域對本案影響分析34
三、本案在區域中的地位作用35
第五部分：本案的業態劃分36
一、項目特征分析36
1、項目立地特征概述36
2、綜合體項目特征分析37
3、項目SWOT分析39
二、本案業態劃分及初步產品定位41
1、業態劃分原則41
2、業態劃分42
第六部分：本案的產品初步定位45

天津某項目市場研究與產品定位內容提要：
經過對天津市及本案所處區域市場的分析，根據本案特點，考慮到發展上要求，本司對項目的各業態分割作出如下建議：
項目最終涵蓋業態將包括寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業態分割配比為：
寫字樓部分：
6萬平米，其中4萬平米高端寫字樓，2萬平米SOHO類商住。高端部分建議發展商自行持有1萬平米左右招租以提升形象，其餘部分進行銷售滿足回款需要。
商業部分：
3萬平米，規劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。建議前期由發展商自行持有，待經營成熟後可考慮整體轉讓。
裙樓沿馬場道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預計引入業態將以商務餐飲、娛樂休閑為主。出售街鋪麵積約為1萬平米。
酒店部分
3萬平米，引入四星級以上酒店。由發展商自行持有，經營成熟後可考慮整體轉讓。
酒店式公寓：
2萬平米，依托酒店管理進行產權式經營，完全出售。
高端公寓：
6萬平米（需保障煤、水、電等後期生活成本與住宅享受統一待遇，貸款保證7成30年），完全出售，位於項目南端，考慮板式或塔板結合。
由此計算，由發展商自行持有部分麵積為：酒店3萬平米，集中商業2萬平米，寫字樓1萬平米，共6萬平米。出售部分麵積為：高端公寓6萬平米，酒店式公寓2萬平米，商鋪1萬平米，寫字樓部分5萬平米，共14萬平米。
運用市場比較法，考慮到時間因素的調整，若目前本案推出市場發售，在保證一定銷售速度的前提下，可獲得回款17.8—18.2億元（按預估推出時間）。持有部分獲得租金7500—8200萬/年。

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