某地產項目產品定位初步設想(doc 34頁)

某地產項目產品定位初步設想目錄：
第一章 項目理解與分析
第一節 項目概況
第二節 項目初步評估
第三節 綜合分析概述
第二章 產品定位初步設想
第一節 產品性質
第二節 產品目標市場
第三節 產品型態初步設想
第四節 產品改造內容
第五節 有關產品改造和分割方案（見附圖）
第三章 市場研究
第一節 市調報告
第二節 小戶型產品市場研究
第三節 區域樓盤個案調查
第四章 目標客戶定位
第一節 目標客戶定位
第二節 目標客戶置業需求特征
第三節 目標客戶的購買動機
第五章 價格定位
第六章 產品定位建議
第一節 建築外觀建議
第二節 建築功能性劃分建議
第七章 產品配套建議
第一節 大堂
第二節 室內會所
第三節 交房標準
第八章 投資簡單分析

某地產項目產品定位初步設想內容提要：
項目規劃與市場脫節：
項目原有規劃顯然脫離市場，立項顯得盲目。作為商辦大樓，其立地條件必須具備地理位置顯著，交通發達，商業配套發展完整，周邊功能有商辦需求。而本案位於閘北區內環外，遠離商圈，周圍幾乎全部為居民區。雖然其南部有舊廠房，但基本廢棄，屬於改造範圍。而且本案所臨通道柳營路僅為陳舊、狹窄的雙向2車道馬路，距共和新路、內環線有一定距離。因此，作為大開間的純辦公大樓根本不適合。
項目改造的兩個選擇：
結合本案特點及上海辦公樓市場，其產品形式必須進行大的改變。即使房屋性質不作改變，其布局及功能也必須進行大的改動。從項目現狀結合市場分析，大開間辦公房和酒店等純商業物業形式已經不適合，改性為住宅也麵臨銷售難題。因此，可供選擇目前可有兩個選擇：分割為小戶型商住公寓；中等麵積的商住公寓。綜合各方麵因素，我們傾向於前者。
小戶型商務公寓的建議：
分割為小戶型商住公寓並非因為市場上小戶型風行，而是它可淡化物業的商業氛圍。同時小麵積大大降低房屋總價，功能適應性強而適合投資等特點使這種產品形態更容易在市場消化。
分割為小戶型商住公寓麵臨平麵布置的難題，但這無法避免。無論何種方案，分割和功能安排都是難題。在谘詢設計院方意見之後，我們主張分割包裝為全裝修小戶型商務產權公寓的方案。以下我們將根據這一方案進行產品定位和研究。

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