某地產項目營銷策劃書(doc 32頁)

某地產項目營銷策劃書目錄：
一、項目簡介…………2
二、市場概況及基本競爭格局…………2
三、項目SWOT分析…………3
（一）優勢…………3
（二）劣勢…………5
（三）、機會…………6
（四）威脅…………6
四、目標市場權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義…………7
二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除…………7
品牌戰略形成及品牌定位…………8
品牌內涵組成…………8
五、天下城品牌內涵次序及品牌表現幾種角度…………9
（一）品牌第一內涵：難以想象的高檔不動產投資機會…………9
（二）品牌第二內涵：物業的具體形態（投資載體），能從不同角度買足置業者的首要用途…………10
六、價格策略…………10
七、銷售策略設定…………10
八、項目推廣策略設定…………10
九、推廣各階段任務具體設定…………11
十、項目推廣首期計劃（進入期）…………11
十一、促銷策略…………13
十二、銷售現場包裝策略…………13
十三、主要銷售道具製作及二期銷售資料的補充…………14
十四、二期項目進入期工作組織及驗收…………14
十五、營銷總結…………14
附1：沈大路市場調研報告…………15
附2：沈陽市小戶型的調查報告…………19

某地產項目營銷策劃書內容提要：
東南板塊及沈大路商圈。
沈陽房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：沈大路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
沈大路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在沈大路商圈的支撐下，這裏已經成為明確的高尚住宅區。天下城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但天下城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。
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對建材市場調查發現：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、外地人居多，他們辛苦拚搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
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品牌戰略形成及品牌定位：
我們的可售資源是三種不同的物業形態，是三種不同的置業用途，這些物業形態的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業形態自身的直接用途，尋找能統領整個一、二期多層樓盤、商鋪以及後續開發的小高層物業的品牌內涵。
我們完全可以跳出傳統房地產營銷模式，利用天下城周邊資源，擴充品牌核心內涵，將天下城定位成一個整個東區獨有的、擁有比建業、英協更有投資價值的、有無盡開發潛力的高檔樓盤。

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