某地產項目策劃方案(doc 31頁)

某地產項目策劃方案目錄：
一、市場分析論證
1、市場主流產品的塑造
（1）市場流行的主流產品
（2）本案是否具有成為主流產品的潛質
2、本案應吸取的產品經驗
（1）競爭產品缺乏有力的“特質化”元素相結合
（2）本案應采取的相應措施
二、消費群體分析
1、消費群購買心理
（1）影響消費群購房的因素
（2）購買動機
（3）信息接受途徑
2、消費群特征分析
三、項目定位分析
1、項目情況概述
2、項目周邊市場調查
3、SWOT分析
（1）優勢分析
（2）劣勢分析
（3）機會分析
（4）威脅分析
4、形象定位
5、功能定位
6、客戶群定位
7、價格定位
四、營銷策劃思路
五、廣告策劃思路
1、廣告推廣價值體係
（1）本案廣告推廣定位及原則
（2）廣告價值體係的建立
2、廣告主題確立
3、廣告創意及分析
（1）創意策略概述：
（2）創意三部曲
4、廣告投放計劃及媒介分析
5、廣告效果評估（略）
六、雙方合作計劃及收費標準
1、合作前景
2、合作方式及收費

某地產項目策劃方案內容提要：
這些項目主要表現出以下幾方麵的特點：
（1） 在福州北路與銀川西路交界處項目主要以高層和小高層為主，或者幹脆就是高層項目（海信.都市華彩、頤中.＊＊家為主題的項目、華恩名座、亞星.美瓴居等）；勁鬆路附近項目主要以多層為主，小高層和高層為輔（湖光山色、春光山色、浮山後海信項目等）。
（2） 規劃上檔次。雖然浮山後在青島人的目光中是“貧民窟”的代名詞，但是通過“湖光山色”項目的開發，尤其是開發商對於項目從環境設計到整體規劃，從先進的戶型設計到完善細致的物業管理，再加上是大規模的開發，擁有完善的配套設施，已經使消費者有“柳暗花明又一村”的感覺。當然，隨之而來價格的攀升是必然的趨勢。從剛開始的不到4000元/平方米到現在6000多元。
……

通過這次的調查，發現該區域項目主要問題有以下幾點問題：
（1） 該處項目周邊都擁有完善的配套，如大型購物場所，娛樂場所等。但是無論項目如何紮堆，周邊配套如何完善，會所這一形式必不可少，幾乎是千篇一律。但是通過近年房地產會所運營情況看，這種形式已經成為開發商的“雞肋”。
（2） 雖然自然條件適宜居住，但由於在該處置業者大多數為外地人，再加上大量投資者看好該處的升值潛力在此處投資，使得該區域的入住率一直不高。這也是各種配套不完善的另一原因。由於沒有大量的消費者，使得即使在此處設立各種消費場所也不會有成規模的市場。
……

綜合評價：作為目前浮山後要價最高和規劃最優秀的房地產項目，它的出現是青島市房地產向價格高檔化發展的一種嚐試。對於我們項目來說，它的一期銷售完畢是不利的。
首先，在質量差距不大的情況下，項目在整體規劃和戶形設計所占比例是較高的；
其次，湖光山色的出現，進一步提高了該區域小區的檔次，同時在一定程度上也封殺了客戶進行投資利潤空間。
第三，城建集團通過對於項目的運作，使客戶對於浮山後的整體局麵又有了一個全新的認識。
第四，下一步城建集團必將以湖光山色為基準，迅速展開其它項目的啟動，時間基本和我們目前的項目時間相差無幾，而且通過湖光山色這個項目城建集團已經具備在市場瞬間積聚客戶的能力。這樣對於我們目前的項目威脅性較大。

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