物業管理之房屋維修管理(doc 7頁)

物業管理之房屋維修管理目錄：
一、學習提示
二、重點講解
三、難點釋疑
四、本章結論

物業管理之房屋維修管理內容提要：
在物業管理所有的工作中，房屋維修管理不僅是物業管理工作的主體工作和基礎性工作，而且是衡量物業管理企業管理水平的重要標誌，因此，房屋維修管理在物業管理全過程中占有極其重要的地位和作用。本章對房屋維修及房屋維修管理的概念和特點，房屋維修管理的意義、原則和內容，房屋維修工程的組織和管理以及房屋維修標準和考核指標等作了較為詳細的闡述。
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房屋的物理壽命和經濟壽命 ：
衡量一幢房屋壽命的大小一般有兩種方式，即房屋的物理壽命和經濟壽命。
a)房屋的物理壽命是指由於受到各種實體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報廢的時限；
b)房屋的經濟壽命是指房屋在經濟功能上的壽命，是指由於物理因素、經濟因素及功能因素的作用，使房屋在經濟、功能上失去其使用價值而被淘汰的時限。
c)通常，物業業主關心房屋的經濟壽命超過關心其物理壽命。這是因為業主作為一名投資經營者，考慮問題主要是從房屋的經濟性角度出發，追求物業的經營效益及保值增值效益。
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無形磨損。
無形磨損有時也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由於時代與技術的發展，而使房屋經濟價值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。
這種磨損產生的結果是，即使房屋仍處於比較新的狀態，但房屋的經濟價值會下降很大，甚至逐漸被更有經濟價值的房屋所替代。無形磨損是限製房屋經濟壽命的另一個主要原因。
房屋無形磨損產生的原因有3個：
第一種無形磨損是由於房屋建造技術的改進，勞動生產率的提高，建造同樣房屋所需的社會必要勞動消耗減少，使其再生產價值相應降低而使原有房屋的價值貶值。由於這種磨損不會影響房屋的正常使用及使用功能，所以它不會產生房屋保養與維修問題。

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