房屋維修管理綜合概述(doc 25頁)

房屋維修管理綜合概述目錄：
第一節 房屋維修管理概述
第二節 房屋維修及維修管理內容
第三節 房屋維修工程的組織與管理
第四節 房屋維修標準和考核指標

房屋維修管理綜合概述內容提要：
房屋維修概念：
房屋維修的概念有廣義和狹義之分。
狹義的房屋維修僅指對房屋的維護和修繕；
廣義的房屋維修則包括房屋的維護、修繕和改建。
物業管理的基本目的不外乎3個方麵：
使物業獲取最大的期望收益；
使物業得到良好的保值和增值效果；
給業主和使用人提供良好的生活、工作和學習環境。
而保證物業處於正常而良好的經營和使用狀態，保證房屋足夠的壽命，是達到上述基本目的的前提。
……

有形磨損。
有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實體上或物質上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。
這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限製房屋物理壽命的根本原因，也是限製房屋經濟壽命的主要原因之一。
一般情況下，房屋有形磨損產生的原因有兩個：
第一種有形磨損，是指房屋在使用過程中，受到諸如摩擦、衝擊、振動、疲勞，甚至火災等外力作用而產生的物理上或物質上的磨損。
第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態下受到自然力的侵蝕作用所產生的磨損，包括風、雨、酸濕氣體及氧化作用，也包括非正常的自然災害(洪水、地震、滑坡、龍卷風、冰雹等)以及生物因素(如白蟻、黴菌等)的影響。
……

房屋無形磨損產生的原因有3個：
第一種無形磨損是由於房屋建造技術的改進，勞動生產率的提高，建造同樣房屋所需的社會必要勞動消耗減少，使其再生產價值相應降低而使原有房屋的價值貶值。由於這種磨損不會影響房屋的正常使用及使用功能，所以它不會產生房屋保養與維修問題。
第二種無形磨損是由於房屋功能與設施設備在技術上的進步，使原有房屋的功能及技術不能適應社會及經濟發展的需要，使其逐漸被性能更先進、經濟效益更好的房屋所淘汰。由於這種磨損會影響房屋的使用功能，所以它會涉及房屋的保養與維修問題，主要是房屋改造的問題。
第三種無形磨損則是指由於社會經濟環境的影響，使物業房屋所處的環境條件變差，如規劃及區域行政法規的影響導致周圍環境條件變差，而使房屋的經濟價值下降。

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