泗陽商業項目定位報告(doc 13)

第一章 基本數據統計情況
一、泗陽城市概況
泗陽縣地處江蘇省北部，南瀕洪澤湖，北連沭陽縣，西南與泗洪縣接壤，西北與宿豫區毗鄰，東部與淮安市淮陰區交界。全市總人口為95.32萬人，泗陽屬於標準的內陸型縣級城市。
從城市道路建設看，市內道路建設完善，分布合理；從交通路線上看，泗陽縣南瀕洪澤湖，北枕新長鐵路，京杭大運河橫貫東西，325省道、245省道、徐鹽高速公路穿境而過；臨近徐州觀音機場，連雲港港口和白塔埠機場。交通便利，多種交通方式相輔相成，成為泗陽縣招商引資的先決條件。
泗陽縣委、縣政府將按照2020年遠景發展目標，帶領泗陽人民開拓創新，繼往開來，努力保持經濟的持續快速增長，積極采取有效措施，一如既往地促進房地產市場的健康穩定發展，為各方企業家來泗投資創造良好的環境。
目前泗陽縣房地產業快速發展，土地供應不斷擴大；商品房均為期房銷售，居民購買力強勁；房價價格結構合理、房型結構多種多樣。

二、泗陽商業概況
（一）商業地產特點
1. 泗陽樓盤的特征很好的印證了蘇北人求於安逸的消費習慣，往往是體現了實用的特點，幾乎所有的樓盤都是商住兩全，1、2層是商鋪，2層以上都是住宅；
2. 樓盤體量相對不大，均以小麵積商鋪為主，開間多為3.6至4米，進深在8至10米左右，在經營管理過程中商品類型相對集中；
3. 近幾年隨著外地開發商進入泗陽市場，帶來了外地較為流行的建築風格；（如鳳凰苑、泗水古城）
4. 同時隨著外地策劃代理公司的介入帶來了新的概念，所以近期有部分樓盤開始針對城市文化發展做文章，開始整合各方麵資源，推出多功能的商業步行街，成為市區商鋪發展的一個新特點。

（二）商業發展規模
1. 市區的商業主要是以小麵積商店為主，隻有幾家比較大的商場和超市，但其規模並不大，營業麵積多在1000到2000平米左右，購物環境一般，商品種類不豐富也不流行。目前國內比較常見的連鎖品牌均以代理加盟的模式進入泗陽市場，銷售情況良好。
2. 市區商業覆蓋率比較高，基本上住宅底層都為商鋪，包括大量私有住房也將一層改建為營業用房，大大小小的商店隨處可見。
3. 經營商品結構如下：
1) 商品結構以中低檔商品為主，有極少量中高檔商品。
2) 商品種類分布相對集中，規劃合理。
3) 主力業種為服飾、鞋類。
4) 規模飲食、娛樂、休閑產品並不多見，少有高檔次的消費場所。
三、泗陽消費概況
2005年，全縣圍繞“六年振興規劃”，以“打造新興紡織木業基地，建設生態文化城市”為奮鬥目標，以工業突破為第一方略，以招商引資為第一政績，狠抓160項重點工作和“十大創建工程”建設，全力以赴加快工業化、城市化、農業產業化、市場化進程，全縣經濟社會呈現出穩定發展、快速發展、和諧發展的良好態勢。
2005年底全社會消費品零售總額18.83億元，社會商品以日用消費品為人們日常消費的重點；大件商品以及奢侈性消費品因為社會經濟發展尚未達到一定水平而尚顯不足。雖然隨著經濟的快速增長、居民收入的提高和城市化進程的快速推進，泗陽縣城區的房地產業得到了蓬勃發展，成為新的經濟亮點，但是由於蘇北城市人們曆來的消費習慣，樓盤的大量湧現並沒有帶來房市的沸騰。
目前整個城市的消費水平不亞於經濟相對發展的蘇南城市，但消費環境與蘇南地區相比還有一定差距，整體的環境水平和服務水平有待進一步提高。
泗陽百姓依然是全縣消費的主力，而收入較高的企事業單位、企業白領、私營企業主雖然是泗陽高消費水平的代表，但其所占整個社會的消費比例並不是很高。

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