房地產投融資方法及風險管理(ppt39)

王洪
清華大學經濟管理學院
1.房地產投資決策
一項商業行為的目標可能往往包括：
使股東的財富人長遠來說達到最大
短期的財務目標，比如現金流的要求
或者非金融性質的目標，例如
友好工作環境，機會均等的雇傭政策
困難的時期留住高素質的雇員
擁有最高質量的地產
擁有某種物業的最大地產商
1.房地產投資決策
開發商的目標：
將資本投資在那些產生的稅後收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風險因素並作適當的調整
投資家的目標：
以小於其內在價值（即資產可產生未來現金流的現值）的價格來購買不動產或者不動產證券
1.房地產投資決策
計算程式
估計毛租金
減去估算的空置損失
加上其它收入
＝實際的總收入
減去運營費用
＝淨運營收入或“NOI”
減去債務還本付息
＝稅前現金流（“BTCF”）
把抵押償還本金加到BTCF上
減去折舊
＝須納稅的收入
減去應繳稅金或者加上節省的稅款
＝稅後現金流（“ATCF”）
應對上述各項參數投資期5到10年的變化進行估測

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