南京市房地產市場研究報告(doc 38頁)

目 錄
目錄 ………………………………………………………………………………………………..1
綜 述......................................4
一、前言......................................4
二、研究方法簡介......................................5
1. 研究背景說明......................................5
2. 抉策地產研究指標體係說明......................................6
三、延伸服務......................................7
四、報告......................................8
摘要......................................8
1、房地產需求上升勢頭強勁......................................8
第一節 市場容量分析......................................10
一、2003年南京市房地產市場容量分析......................................10
（一）2003年的商品房市場容量......................................10
1. 拆遷購房仍然處於南京房地產需求的主導地位......................................10
2. 投資者比例波動較大較快......................................11
3. 結婚購房比例比較穩定......................................11
4. 改善居住環境群體需求比例變化較小......................................11
5. 城市化進程等購房需求......................................11
（二）存量商品房市場容量......................................12
二、2003年南京房地產市場交易狀況分析......................................12
1. 2003年商品房已實現需求狀況......................................12
2. 商品房交易量的曆年增長情況......................................13
3. 2003年未實現需求狀況分析......................................13
三、2003年需求結構分析......................................14
1. 各片區的結構比例及季度變化情況......................................14
2. 樓型層次及季度比例變化分析......................................15
3. 商品房價格檔次及季度變化情況......................................16
第二節 產品結構分析......................................17
一、2003年市場供給總量......................................17
1. 商品房開發持續增長......................................17
2. 土地資源的供給狀況......................................18
3. 2003年存量房供應狀況......................................19
4. 經濟適用房和中低價商品房開發建設情況......................................19
二、2003年房地產供應結構以及供需分析......................................20
1. 2003年南京市房地產市場總體供需分析......................................20
2. 各區域供需結構分析......................................20
3. 價格層次供需結構分析......................................22
4. 樓型供需結構分析......................................23
5. 商品房總價與區域供需交叉分析......................................23
三、2004年南京市商品房供給總量分析......................................24
1. 商品房......................................24
2. 經濟適用房......................................24
3. 片區狀況分析......................................25
第三節 價格研究......................................26
一、供應價格水平分析......................................26
1. 抉策南京市70典型樓盤價格指數......................................26
2. 商品房價格水平分析......................................28
4. 分物業商品房價格水平分析......................................31
5. 存量房（即二手房）價格水平分析......................................32
6. 經濟適用房、中低價商品房價格水平分析......................................33
7. 土地價格水平分析......................................34
8. 房地產三級市場——租賃市場價格水平分析......................................35
二、2003年度南京市商品房價格因素及相關分析......................................35
1.供需結構性失調仍是南京市商品房價格上漲的主要動因......................................35
2. 經濟增長及消費者信心——價格支撐麵之一......................................37
3.投資拉動——價格支撐麵之二......................................37
4. 商品房直接成本的上升帶動房價上漲......................................38
5. 城市化戰略與房價水平——地區中心效應顯現......................................38
6. 開發商保利因素——樓盤品質化傾向......................................39
7. 拆遷新法等政策影響......................................39
三、南京市房價展望......................................39
1. 2003年房價總體特征......................................39
2. 2004年市場環境及房價趨勢......................................39
第四節 消費者調查研究......................................41
一、背景資料......................................41
1. 樣本特征......................................41
2. 研究方法......................................41
3. 研究指標......................................41
二、購房者基本情況分析......................................42
1. 年齡結構分析......................................42
2. 學曆分析......................................42
3. 收入結構分析......................................43
三、購房需求分析......................................43
1. 麵積需求分析......................................43
2. 收入與可承受價位交叉分析......................................44
3. 套型選擇......................................45
4. 消費者可承受商品房總價分析......................................45
四、購房者行為分析......................................45
1. 付款方式分析......................................45
2. 收入與媒體影響度交叉分析......................................46
3. 年齡與購房區域交叉分析......................................47
4. 購房者對2004年房價變化的心理預期和接受能力分析......................................47
第五節 生活指數評價......................................49
一、生活指數評價......................................49
1. 區域生活指數模型......................................49
2. 應用與測評結果......................................50
二、典型樓盤生活指數評價......................................50
1. 典型樓盤生活指數模型......................................50
2. 應用與測評結果......................................51
三、典型樓盤性價比分析......................................52
四、抉策地產研究中心生活指數專項研究......................................52
1. 典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告......................................52
2. 樓盤項目前期定位研究......................................52
第六節 廣告監測與研究......................................53
一、第三季度南京市房地產平麵廣告投放監測......................................53
二、2003年11、12月南京市樓盤報紙平麵廣告投放統計分析......................................53
1. 投放量排名......................................53
2. 投放頻率排名......................................53
3. 分區域投放量統計......................................54
4. 物業類廣告投放量統計......................................54
5. 開發商樓盤平麵廣告投放量統計......................................55
三、南京地區各平麵媒體影響度分析......................................55
平均日發布廣告量統計......................................55
四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析......................................56
1. 2003年11、12月樓盤平麵廣告投放主題類型分析......................................56
2. 2003年11、12月樓盤平麵廣告投放主題宣傳用語一覽......................................56
五、從購房者相關特征分析媒體影響度......................................57
1. 購房者媒體偏好分析......................................57
2. 媒體廣告對購房者決策的影響分析......................................58
結 束 語......................................59
報告附件： 2003年房地產業政策影響麵分析......................................60

綜 述
一、前言
2003年是南京市房地產業波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發方案的全麵啟動、眾多重大市政建設項目的完工與建設，南京市作為地區性政治、文化、經濟中心城市的地位日趨顯現、各方麵已駛上高速發展的快車道。從房地產市場的具體表現來說，2003年南京市地價、房價漲幅驚人，交易量更是突破了曆史最高水平。開發商與運營商在驚喜高利潤回報的同時受製於土地拍賣造成的高地價，在品牌運營、土地儲備資金實力的更高要求下，一些企業開始考慮兼並與整合的長期戰略；另一方麵，消費者願望與實際差距越拉越大，很多人在猜測、猶豫中未能實現買房的願望，而就在2003年，我國人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個國家經濟發展水平的總量尺度，人均GDP評價的是一個國家的富裕程度，人們根據這個數字的變化來劃分經濟發展階段，這說明我國真正進入了“脫貧”致富的階段，在新的曆史時期，社會將會發生更多積極的變化，比如在日益發展完善的市場經濟環境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今後的日常必需品，消費結構將向發展型、享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費品市場將出現爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費方式即將在膨脹的消費時代成為現實。

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