商業地產開發與招商方法(doc 13頁)

一、商業地產開發策略方麵的主要內容包括主題定位和細分定位。
二、商業地產招商的問題和特點
三、如何定租金才恰當
四、招商租約中的三大痼疾

一、商業地產開發策略方麵的主要內容包括主題定位和細分定位。
　　1、確定定位是一項非常專業的工作。
　　從購物中心的角度來說，第一個問題是，購物中心的服務到底將賣給誰，這裏邊包含著目標消費群體的問題。如果是一個社區購物中心，社區內的家庭就是服務對象；如果是區域型購物中心，針對的是上班族，應該以公務、休閑、娛樂、餐飲為核心進行設計。第二，本項目區別於其它同行的經營特色在哪裏？如果要做一個高檔的購物中心，我們就要招國際品牌，如果是休閑娛樂就會招一些酒吧、餐飲。第三，本身的建築特點，也就是我們做的這個項目其自身硬件與別的項目有哪些不同，這一點對以後的招商有著直接的指導作用，包括我們的建築規劃，如建築特點、層高等。實際上可能會出現這樣的情況，很多商家願意進，可是因為建築的局限卻進不來。第四是消費文化，現在的購物中心大多是融合性的，既可能是國際化的，也可能是地方化、民族化的，所以可能招大的國際品牌商家會難一些，但是招一個地方品牌的可能性比較大，所以需要我們考慮的是購物中心到底將針對哪些消費群體。第五是市場消費的未來發展趨勢，現在大型購物中心的建築期需要兩、三年，從做規劃到開業，這時候很多的消費趨勢其實都可能已經改變了。
　　2、很多新的形象店在不斷發展，裏麵的業態配比也在不斷變化，現在定位購物中心還要考慮未來的發展趨勢。
　　現在回過頭看以前的一些專業市場，它們大部分經營得不太好。為什麼會造成這種局麵呢？我們思考了這個問題，一個是當時在定位的時候很多房地產商的項目所處的地理位置不是特別好，不是最繁華的地方，人流量不太夠，當時條件下隻想找個主題；還有一點就是很多房地產商想把商鋪賣掉，現在可以看出這種現象引起的問題比較大。

..............................