房地產投資信托基金研究(pdf 76頁)

目錄
一、導言......................................... 1
二、海外REITS 的發展現狀.............................. 3
（一） REITs 在全球的發展.......................................3
（二） REITs 的種類.............................................5
三、REITS 產品的國際比較.............................. 7
（一） REITs 的兩種發展模式比較.................................8
（二） REITs 的結構比較........................................13
（三） REITs 的上市條件比較....................................17
四、REITS 的投資特性分析............................. 18
（一）REITs 的獨特優勢.........................................18
（二）REITs 與相似產品的差異...................................19
（三）REITs 與其他金融資產的相關度.............................20
（四）REITs 投資的收益和風險...................................21
五、我國發展REITS 的環境分析和路徑選擇................ 24
（一） 我國發展REITs 的環境分析................................24
（二） 我國發展REITs 產品的路徑選擇............................27
附錄............................................... 36
附錄1 各國REITs 設立條件......................................36
附錄2 REITs 上市獲益分析-舉例..................................55
附錄3 REITs 的評估方法.........................................56
附錄4 REITs 評估計算實例-Asbury Park Properties................59
附錄5 美國REITs 市場的發展....................................62
附錄6 美國REITs 分紅稅收計算..................................64
附錄7 美國REITs 結構分析......................................65
附錄8 我國房地產信托產品的發展-案例分析.......................68
主要參考文獻........................................ 70

一、導言
房地產市場和證券市場是我國自上世紀九十年代以來迅速發展的兩個市場。房地產業從上世紀九十年代後期開始迅速發展，平均年增長率達到37.8%，而且在今後幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中比重過高，銀行為了降低風險，提高了房地產項目貸款的條件。目前，房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。
目前我國證券市場麵臨著產品結構平衡的問題：風險結構不夠合理，在可交易投資產品中，大約百分之八十為風險較高的股權類產品，隻有大約百分之二十為債券類低風險產品。如何發展新的風險較低的投資品種、完善證券市場的產品結構、滿足投資者的需求是我國證券市場發展麵臨的一個重要問題。
近年來在海外證券市場迅速發展的房地產投資信托基金(REITs)是在交易所上市、專門從事房地產經營活動的投資信托公司或集合信托投資計劃。REITs 不僅為房地產業的發展提供了銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了具有穩定收入、風險較低的投資產品。

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