中國房地產行業政策與市場的博弈(pdf 9頁)

國家統計局4 月25 日發布的最新統計數據顯示，3 月份，“國房景氣指數”為102.19，比2 月份下降0.61 點，比去年同月下降3.33點。但是，統計顯示，一季度全國商品房平均銷售價格同比又大大上升12.5％，漲幅比去年同期提高5.8 個百分點。

5 月12 日，國務院轉發建設部等七部委製定的《關於做好穩定住房價格工作的意見》，將政府對房地產市場的宏觀調控措施進一步細化。自6 月1 日起，國家將對個人購房不足2 年即轉手交易的行為將全額征收營業稅；“炒地”行為、轉讓“期房”行為都將禁止。我們認為，這是政府宏觀調控一年來在房地產政策方麵做出的最具體同時也是力度相對最大的政策。
在政策與市場的博弈中，政策目前看來占了上風。

我們認為當前的調控將可能抑製房價的進一步上漲，甚至可以使得局部區域結構性的調整，但這種調整作用並不具有長期性。首先，調控措施不會帶來全國性的房價暴跌國家在2004 年土地新政策執行後，房地產新開工麵積的增幅有所下降，表明以後兩到三年商品房的供應量在可控範圍內，這就決定了即使房價下跌帶來需求量的可能的大幅度萎縮，也會由於供應量的規模有限把價格波動控製在較小的幅度內。同時，調控措施也不應該帶來全國性的房價暴跌此前，全國住宅銷售中，普通大眾購房大多采取的是首付兩成的按揭形式。如果房價的跌幅達到或超過20％，將會使得購房者成為負資產群體。如果他們放棄原購房產，對整個銀行係統都可能構成一定的威脅。這種情況早在1997 年後香港金融危機中得到過實證。政府是會考慮到這個可能結果的。第三，數據證明調控措施存在錯位一是政策製訂者期望控製房屋需求與市場需求擴張的矛盾。二是政策製訂者試圖引導房地產供給結構與市場利潤追求機製的矛盾。

在土地交易價格和鋼材、建材價格居高不下的環境下，我們認為，未來房價調控仍然任重道遠。

..............................