二、三級城市商業地產開發模式和機會(doc 23頁)

二、三級城市商業地產開發模式和機會內容提要：
城市人口變化帶來的商業格局變化
(一)目前城市商業地產開發呈現四級梯隊層次：
第一個層次：“超級城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。
第二個層次：“一級城市或中心城市”，市區人口在500萬-1000萬左右。主要是各地方省會級城市及省級單列市。
第三個層次：二級城市，市區人口在100萬-500萬之間，主要是地級城市。
第四個層次：三級城市，市區人口在50萬-100萬之間，主要是縣級城市或大型鎮級城市。
由於超級城市與一級城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級城市開發。
(二)城市人口聚集形式：
1、人口流動形式
第一級流動形式：農村人口城鎮化
鄉村多餘人口流向：→ 鄉鎮 → 縣鎮
這一流動，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞台，縣城工廠少，人們隻能從事一些“商業服務性”工作，從而迅速形成新的縣城商業中心與新的商業街區。
在這種情況下，隻有擁有自己的商業店鋪，才能養活全家，並使下一代能有更好的生活機會與發展機會。
第二級流動形式：地區性城市中心化
縣城(“有錢人”)流向：地級城市(生活、居住、學習、工作)
這一流動，使地級城市人口迅速擴大，這是中國流動最快的人流導向，也是農村人口演化成城市人口的標誌。據調查，中國10年內，地級人口將每年有8%-10%以上的增長速度。
人口重新聚集，必然會形成新的地區商業中心，形成新的商業需求，從而使地級商業布局重新洗牌。商業街、商業中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應運而生。

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