物業管理的前期介入與接管驗收(PPT 38頁)

內容簡介
物業管理的前期介入
物業接管驗收準備工作
物業接管驗收標準
物業接管過程中開發商與物業管理公司間的關係

物業管理前期介入和接管驗收
內容簡介
物業前期介入意義
1、物業前期介入的最大好處，是物業公司側重於從業主的利益、需求出發參與意見，從而可把一般樓盤開發中容易出現的缺憾降到最低。
前期介入主要人員和主要工作
物業管理前期介入的內容
物業接管驗收準備工作
抽調業務骨幹組成物業接管小組 小組成員組成主要有：檔案管理文員（負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作 ）、業務骨幹（負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作 ）、機電維修部抽調業務骨幹（具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作）
物業接管前準備事項 ★與開發商聯係好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；　 ★派出先頭技術人員前往工地現場摸底，製定好接管驗收計劃；　★提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心裏有數； ★準備好接管驗收記錄表格;
資料的接管驗收
物業接管驗收標準
接管驗收和竣工驗收的區別 a)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側 重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。b)接管驗收是物業管理公司接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。C)接管驗收和竣工驗收對象不同D)驗收的目的不同E)驗收的條件不同
物業接管驗收標準和方法
室內工程驗收應把握以下幾點：房屋結構、層高、平麵布局、地板樓板、衛浴設施、門窗工程、水電工程、電信設備、安全性。
公共設施驗收應把握以下幾點：樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程、以及其它公共設施。
機電設備的接管驗收
機電設備接管驗收
接管驗收遺留問題的處理
接管驗收遺留問題的處理
物業接管過程中開發商與物業管理公司間的關係
物業公司和開發商在接管驗收過程中往往發生以下方麵的矛盾
工程整體文件、資料交接中的矛盾 原因：1、開發商思想重視不夠，不注重前期資料的移交 2、開發商前期手續不齊全，無法移交
改善方法：一方麵加強與開發商的溝通，說明工程前期資料對於物業管理的重要性，並出示國家有關文件說服開發商，順利完成工程資料的移交，另一方麵對於手續、資料不完整的項目，要催促開發商盡快完善，並要根據項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管後所引起的一係列問題，保護自身利益。
工程質量標準的認定工程質量也是在接管過程中容易發生矛盾的地方，作為開發商認定工程質量的標準是國家有關質檢部門的驗收評定，而物業管理公司則更多地代表業主從使用者的角度驗收工程，本質上二者並無差別。但是政府部門的驗收是依據有關國家建設工程規範及標準，對建設項目進行檢驗，是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標準，其實這隻是一個最低標準，是能夠安全、正常使用的保障標準。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細節都要盡量為住戶考慮。
改善方法 開發商要重視驗收過程中物業管理人員提出的意見和建議，對工程加以整改避免顧客的投訴。還有開發商要有前瞻意識，應在項目前期策劃過程中充分聽取物業管理公司的建議，讓物業管理公司參與工程建設的全過程，以減少、避免後期的修改工作。
在保修過程中的矛盾
改善方法

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