柳州市河東區沿江地塊市場研判及項目分析 (ppt 67頁)

主要內容
宏觀市場環境
柳州房地產環境
河東房地產環境
河東商業市場
項目分析

柳州市河東區沿江地塊市場研判及項目分析
宏觀市場環境
柳州市對外交通發達，是西南地區重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市
柳州市行政區分布：全市轄6縣4區，總麵積1.8萬平方公裏，總人口372萬（2009年）
柳州市地區市場總值（GDP）快速增長，將房地產行業帶入高速發展的軌道
柳州市城市處於快速發展的黃金期，未來幾年發展將趨於平穩和健康
產業結構：以第二、第三產業為主，第二產業的快速發展推動柳州經濟持續增長
柳州市固定資產投資規模逐步擴大，推動了房地產業的發展
人口平穩快速增長，居民可支配收入的持續增長，為柳州市房地產市場發展提供了有利保障
“城市向東”的遠景規劃將對本項目起至關重要的作用， 在十年之內，本項目的區位優勢不可複製
結論：柳州市宏觀環境良好，支持房地產市場快速健康發展
柳州房地產環境
房地產開發投資逐年增長，位居廣西第二；房地產投資比重持續減少，保障房供應持續增加，為房地產業健康發展保駕護航
近三年銷售麵積穩中有升，需求旺盛；銷售價格走漲勢平穩，2010年均價達到4771元/平方米
2011年元月至今，土地成交616.5畝，成交金額16.62億元，一級市場全麵複蘇
三月份同比成交量下跌，但環比成交量正在上漲，這表明“國八條”的影響已經漸漸褪去，樓市回暖跡象明顯
政策偏向於控製貨幣信貸和投資，調整住房結構體係；保障房地產行業健康持續發展是未來房地產調控的主旋律
結論：柳州市房地產總體保持供需平衡，產銷兩旺，目前市場情況健康良好
河東房地產環境
按現有市場格局，柳州房地產區域可劃分為河東、魚峰、舊機場、柳南、柳北、城中六大板塊；河東板塊是公認的房地產標杆性區域
河東板塊部分在售房地產項目一覽
地段是最大的賣點，缺乏創新元素，價格受區位因素影響差異較大
營銷從地段優勢轉向打造優越的生活方式，開始注重品牌和細節，逐漸走向成熟的模式
需求特征以投資和自主為主，區域位置成為置業者考慮的首要因素
華展華園
盛天龍灣
清華坊
陽光100
大城小院
中央美地
兆安現代城
鳳起新都
結論：河東住宅均價全市最高，核心賣點正在由地段和規劃向品牌、產品和細節轉移
河東商業市場
初步形成“1＋6”的商業形態布局；五星商圈和魚峰商圈位列廣西重點發展十大商圈
區域商圈各有特色，河東區是發展中的大型商務辦公金融中心，發展潛力不可估量
穀埠街國際商場在柳州市商圈格局中占據有利地位，發展勢頭強勁
陽光100城市廣場是柳州市商圈中的新生一代，發展潛力不可估量
冠亞尚城國際為柳北商業圈注入一劑強心針；保利大江郡激活柳北商業圈
酒店業發展緩慢，目前五星級酒店僅有一家，供求不平衡，未來發展空間極大
未來幾年內柳州市酒店業將步入快速增長期，商業地產將蓄勢待發
寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競爭激烈；未來發展潛力不可估量
寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或將成為柳州商務辦公第一場所
寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來看乏善可陳
河東住宅、商業市場回顧
項目分析
本案位於河東板塊北片區沿江路中部，地塊臨江，位置絕佳不可複製
本案地塊周邊配套比較好，尤其三大名校環繞其中，人文環境資源十分難得
項目戰略發展方向(SWOT分析結論）
初步測算本案可售最大建築麵積為40萬㎡，綜合容積率為2.71
A、C地塊適建7F辦公、酒店，底層開發成係列商鋪，加強項目地塊整體連續性
B、D地塊適建高層組團、6F多層洋房組團，各地塊中心可規劃園林景觀
E地塊適建7F商服配套，辦公、寫字樓
F地塊適建20-30F高檔住宅，底層沿街開發成係列商鋪
本案商業價值順序：A>B>C>D>E；能否把圖中所示A區域的商業盤活，是本案成功之關鍵
各物業功能比較分析：住宅＋酒店+辦公公寓+沿街商鋪更利於項目運營
本案必須體現以下七點
本案必須具備立足於以下兩個視野

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