中國當代房地產研究專題(pdf 31頁)

正文目錄
前言、為什麼研究城市化及本報告所要解決的問題 4
1、為什麼要研究城市化 4
2、本報告所要解決的問題 4
一、城市化基本規律及驅動機製 5
1、城市化的兩大基本規律 5
（1）城市化率沿著S 型曲線變動. 5
（2）按人口流動的主導方向，城市化進程分為四個階段 6
2、城市化的驅動機製 6
（1）城市化進程的長期驅動機製 6
（2）城市規模結構演變進程的驅動機製. 7
3、房價表現 9
二、美國城市化發展曆程. 10
1、美國城市化的演變曆程 10
2、美國城市化進程的驅動因素11
（1）就業結構服務化與從小城市進入大城市 12
（2）就業結構的郊區化與人口郊區化. 12
3、紐約大都市圈的形成與發展. 13
三、日本城市化發展進程. 15
1、日本城市化的曆史進程及其特征 15
（1）日本城市化發展速度舉世無雙，整體進程符合S 型曲線上升規律 15
（2）日本城市化進程分為四個階段 15
2、日本城市化進程的驅動機製. 18
（1）日本人均GDP 提高最快時期與日本城市化率上升最快時期基本吻合. 18
（2）日本非農就業量增長最快時期與日本城市化率上升最快時期基本吻合. 18
3、日本城市化不同階段土地價格的變化. 19
四、韓國城市化發展進程. 20
1、韓國城市化的曆史演變及其特點 20
（1）韓國城市化的曆史演變. 20
（2）朝鮮戰爭之後韓國城市化分為兩個階段 20
（3）當城市化率突破50%，人口遷移以城市之間的雙向遷移為主. 21
（4）韓國城市化過程中的區位選擇 21
2、韓國城市化的驅動因素 22
（1）韓國城市化進程與韓國人均GNI 的增長基本保持同步. 22
（2）非農產業產值及就業量比重 22
3、城市化不同階段城市土地價格變化. 23
五、中國城市化進程的發展趨勢 25
1、美日韓城市化進程的總結. 25
2、中國城市化的曆史回顧 25
（1）中國城鎮人口統計口徑. 25
（2）改革開放以來中國城市化進程回顧. 25
3、中國已逐步具備城市化階段性規律所要求的經濟社會條件. 27
4、中國城市化的發展趨勢 27
（1）中國當前城市化進程判斷. 27
（2）城市化總體每年還將繼續快速提高. 27
（3）中國城市化未來人口流動判斷 28
（4）中國房價判斷. 29
表 1：世界不同國家和地區人均GDP（或人均GNI）與城市化率 7
表 2：不同時段美國細分產業吸納就業人口量（1950-2005） . 12
表 3：韓國城市化進程中的人口遷移方向及其比例. 21
圖 1：城市化率沿S 型曲線變動. 5
圖 2：城市規模結構演變 8
圖 3：美國的城市化進程 10
圖 4：美國大都市區人口占比11
圖 5：大都市區新增人口分布11
圖 6：美國城市城區與郊區就業量比重（1950-1990） 13
圖 7：紐約市城郊人口變化（1790-2006） 14
圖 8：日本城市化進程. 15
圖 9：日本三大都市圈郊區化進程 17
圖 10：日本三大都市圈郊區化的時間 17
圖 11：日本人均GDP 增長率與日本城市化率變動情況. 18
圖 12：日本非農就業量與日本城市化率 19
圖 13：日本六大城市土地價格變動情況（1956-1976 年） 19
圖 14：韓國城市化率及其提高幅度 20
圖 15：韓國不同規模城市總人口占城市人口比重變化趨勢（1960-2005） 21
圖 16：韓國兩大都市區中心城市及其周邊地區的城市人口占全國城市人口比重 22
圖 17：韓國人均GNI（美元）與城市化年均提高幅度. 22
圖 18：韓國城市化率與非農產值及非農就業比重（1955-2005） 23
圖 19：1963 到1980 年韓國地價情況. 23
圖 20：1981 到1995 年韓國地價情況. 24
圖 21：中國城鎮新增人口數（1979-2007） 26
圖 22：核心城市房價與全國城市房價比較. 30
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