房地產評估之成本法概述(doc 32頁)

內容摘要
第一節成本法概述
本節闡述成本法的含義（熟悉），理論依據（熟悉），適用的估價對象（掌握），成本法估價需要具備的條件（掌握）以及成本法估價的操作步驟（熟悉）。
1.成本法的含義
簡要地說，成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產價值減損，其金額為房地產在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。
成本法也可以說是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取房地產價值的方法，即先把房地產價格分成它的各個組成部分，然後分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本”並不是通常意義上的成本（不含利潤），而是價格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費用、支出、代價等相關概念。因此，在遇到“成本”、“費用”、“支出”、“代價”等詞時，要注意根據上下文的內容判定它們的具體內涵。
本質，是以房地產的重新開發成本為導向來求取房地產價值，測算出的價格稱為積算價值。

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