某物業公司經營管理培訓教材(PPT 129頁)
某物業公司經營管理培訓教材(PPT 129頁)內容簡介
談談物業項目的收與支
一.物業服務收費的定價原則
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與
服務水平相適應的原則。
--2004年1月1日起執行的國家計委、建設部頒布的
《物業服務收費管理辦法》
三.那些物業適用於政府指導價？
住宅（不含別墅）物業服務收費包幹製實行政
府指導價，別墅和其他非住宅物業服務收費實行市
場調節價。
住宅物業服務實行酬金製的，預收標準由開發建
設單位、業主或者業主大會與物業
服務企業協商確定。
四.物業服務費的二種計費方式
業主與物業管理企業可以采取包幹製或者酬金
製等形式約定物業服務費用。
五.什麼是包幹製？
包幹製是指由業主向物業管理企業支付固定
物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享
有或者承擔的物業服務計費方式。
六.什麼是酬金製？
酬金製是指在預收的物業服務資金中按約定
比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，
其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者
不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
七.成都物業服務費是怎樣定價的？
根據2008年1月1日起執行的《成都市物價局
成都市房產管理局關於進一步規範物業服務收費的
通知》。
成都市物業服務收費分為：基準價+浮動價
其中基準價按照有無電梯來劃分。
通過這個表，我們可以知道在包幹製下，即使
是提供一級物業服務標準，有電梯的住宅小區物管
費的最高收費標準為2.10元/平方米·月。
其中基準價1.75元/平，最高上浮20%，合計
為2.10元·月/方米的計算。
一.包幹製下物業服務費的構成
實行物業服務收費包幹製的，物業服務收費的
構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業
的利潤。
物業服務收費=成本+稅費+利潤
二.酬金製下物業服務費的構成
實行物業服務費用酬金製的，預收的物業服務
資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務收費=支出+酬金
一.物業服務成本支出由九項構成
1.管理服務人員的工資社保和按規定提取的
福利費等；
2.物業共用部位共用設施設備的日常運行維
護費；
3.清潔衛生費；
4.綠化養護費；
5.秩序維護費；
6.辦公費用；
7.物業服務企業固定資產折舊費；
8.設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其它費用。
二.什麼是管理服務人員的費用
企業管理人員費用，指物業服務經營者按規定
發放給在提供物業服務的建築區劃從事經營管理工
作的人員工資及按規定提取的福利費，繳納的各項
社會保障費。
一.項目經理的配備要求
1.住宅（別墅除外）建築區劃總建築麵積在5萬平
方米以上10萬平方米以下的，應當不低於1名；總
建築麵積在10萬平方米以上的，應當不低於2名；
2.別墅、非住宅建築區劃總建築麵積在3萬平方米
以上5萬平方米以下的，應當不低於1名；總建築麵
積在5萬平方米以上的，應當不低於2名。
住宅（別墅除外）建築區劃總建築麵積在5萬
平方米以下的，及別墅、非住宅建築區劃總建築麵
積在3萬平方米以下的，應當配備1名物業服務項
目經理。
二.需要項目經理簽署的文件
1.以企業或者項目的名義向建築區劃內業主發布公
告、通知等消息的；
..............................
一.物業服務收費的定價原則
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與
服務水平相適應的原則。
--2004年1月1日起執行的國家計委、建設部頒布的
《物業服務收費管理辦法》
三.那些物業適用於政府指導價？
住宅（不含別墅）物業服務收費包幹製實行政
府指導價，別墅和其他非住宅物業服務收費實行市
場調節價。
住宅物業服務實行酬金製的，預收標準由開發建
設單位、業主或者業主大會與物業
服務企業協商確定。
四.物業服務費的二種計費方式
業主與物業管理企業可以采取包幹製或者酬金
製等形式約定物業服務費用。
五.什麼是包幹製？
包幹製是指由業主向物業管理企業支付固定
物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享
有或者承擔的物業服務計費方式。
六.什麼是酬金製？
酬金製是指在預收的物業服務資金中按約定
比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，
其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者
不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
七.成都物業服務費是怎樣定價的？
根據2008年1月1日起執行的《成都市物價局
成都市房產管理局關於進一步規範物業服務收費的
通知》。
成都市物業服務收費分為：基準價+浮動價
其中基準價按照有無電梯來劃分。
通過這個表，我們可以知道在包幹製下，即使
是提供一級物業服務標準，有電梯的住宅小區物管
費的最高收費標準為2.10元/平方米·月。
其中基準價1.75元/平，最高上浮20%，合計
為2.10元·月/方米的計算。
一.包幹製下物業服務費的構成
實行物業服務收費包幹製的，物業服務收費的
構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業
的利潤。
物業服務收費=成本+稅費+利潤
二.酬金製下物業服務費的構成
實行物業服務費用酬金製的，預收的物業服務
資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務收費=支出+酬金
一.物業服務成本支出由九項構成
1.管理服務人員的工資社保和按規定提取的
福利費等；
2.物業共用部位共用設施設備的日常運行維
護費；
3.清潔衛生費；
4.綠化養護費；
5.秩序維護費；
6.辦公費用；
7.物業服務企業固定資產折舊費；
8.設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其它費用。
二.什麼是管理服務人員的費用
企業管理人員費用，指物業服務經營者按規定
發放給在提供物業服務的建築區劃從事經營管理工
作的人員工資及按規定提取的福利費，繳納的各項
社會保障費。
一.項目經理的配備要求
1.住宅（別墅除外）建築區劃總建築麵積在5萬平
方米以上10萬平方米以下的，應當不低於1名；總
建築麵積在10萬平方米以上的，應當不低於2名；
2.別墅、非住宅建築區劃總建築麵積在3萬平方米
以上5萬平方米以下的，應當不低於1名；總建築麵
積在5萬平方米以上的，應當不低於2名。
住宅（別墅除外）建築區劃總建築麵積在5萬
平方米以下的，及別墅、非住宅建築區劃總建築麵
積在3萬平方米以下的，應當配備1名物業服務項
目經理。
二.需要項目經理簽署的文件
1.以企業或者項目的名義向建築區劃內業主發布公
告、通知等消息的；
..............................
