某商業地塊策劃提案(PPT 96頁)
某商業地塊策劃提案(PPT 96頁)內容簡介
第一部分項目概況及SWOT分析……….3-15
第二部分區域內同類競爭物業分析…….16-34
第三部分項目定位以及規劃設計建議….35-65
第四部分市場運作策略………………….66-81
第五部分項目推廣策略………………….82-91
第一部分項目概況及SWOT分析
1.1地塊基本情況分析
1.1.1區位概況
項目地塊位於錢江新城核心
區域，毗鄰未來杭州市行政
中心、杭州大劇院、杭州市
民中心和杭州國際會議中心
占地麵積40355平方米，總
建築麵積約28萬平方米。由
凱德置地斥巨資傾力打造的
一個集辦公樓、商場、五星
級酒店和服務性公寓於一體
的綜合性項目，這是繼國內
上海、北京、成都之後，凱
德置地在中國投資興建的第四個“來福士商業廣場”。
1.1.2交通狀況
①大區位交通狀況
錢江新城位於杭州老城
區東南部，與錢塘江咫
尺之遙，距離西湖風景
區約4.5公裏，距離蕭山
國際機場18公裏，所轄
範圍：東臨錢塘江，南
靠複興區塊，西依秋濤
路，至錢塘江二橋、艮山西路，地理位置優越，交通快速便捷，
②區域內交通狀況
項目位於富春路以北、新建路以東，萬象城和杭州市民中
心之間，周邊路網四通八達，江錦路公交站，規劃軌道交
通4號線，地鐵1號線、2號線近在咫尺，通過1號線可直達
上海到杭州的瓷懸浮列車，是杭州未來的交通樞紐之一。
1.1.3周邊環境
根據我們的了解，到2011年錢江新城核心區將建設650萬
平方米的公建建築體。目前，錢江新城正處於高速開發階
段，周邊杭州行政中心、大劇院、國際金融中心、市民中
以及萬象城等項目逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸
續建成，3公裏區域內的居住區人口約有40萬左右，工作
人員將達到20萬人。屆時區塊內將會形成濃鬱的商務、休
閑、娛樂氛圍。
1.1.4周邊配套
根據我們的了解，除了來福士商業廣場（8萬方）、凱德商
業中心（5萬方）和萬象城（24萬方）以外，錢江新城已
經沒有大宗的商業用地出讓，三個項目的商業部分占據了區
域內商業麵積的半壁江山，加上波浪文化城地下購物中心和
其他商業分布，未來錢江新城將形成大約70萬平方米左右的
商業規模。除商業中心以外，還有大約30幢寫字樓，5幢星
級酒店以及杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共
同構築了杭州未來的CBD中心。
1.2項目地塊SWOT分析
1.2.1優勢
①品牌優勢：
從開發商品牌角度來看，作為全球知名集團——新加坡嘉
德置地集團在華的全資子公司，凱德置地專門致力於高品
質住宅和商用房產的投資、開發與管理，在業界擁有良好
的口碑和過硬的品牌支持；而來福士商業廣場更是其旗下
成功的商業運作品牌，“雙層品牌效應”使項目在未來的租
售以及管理中處於優勢。
②區位優勢：
本項目地塊位於萬象城與市民中心之間，緊鄰杭州大劇
院、杭州國際會議中心，是錢江新城的最核心區塊，根
據“中心輻射效應”，屆時將會吸引來大量的人氣。
③物業優勢：
本項目作為一個綜合性商業地產項目，分別規劃了辦公
樓、商業購物廣場、五星級酒店和服務性公寓四種物業
形態，物業種類分布科學齊全，經營麵廣，市場受眾範
圍大，使項目本身更富競爭力。
1.2.2劣勢
①規模劣勢：
與同區域內競爭項目相比，無論是80萬平方米的萬象城，還
是34萬平方米的高德商業廣場，在體量規模本項目都無法與
之匹敵，特別對於僅商業購物中心就占到24萬平方米的萬象
城，加上其本身成熟的運營模式和萬象城的品牌影響力，屆
時一定會吸引大批的顧客和商家，進而分割市場機會，因此
我們在規模上處於劣勢。
1.2.3機會
①政策機會：
杭州政府新的城市規劃，從“西湖時代”逐漸進入“錢塘時
代”。目前錢江新城的開發正處於快速發展階段，隨著世
界著名企業總部的進駐，為項目未來的辦公、商業、商
務帶來巨大的贏利機遇。
②區域消費潛力：
錢江新城4平方公裏的核心區建成後，加上其周邊的
居區，屆時人口將會達到40萬左右，其中商務辦公
人口將在20萬以上。這些人的消費能力非常強。隨
著杭州商圈格局的演變，錢江新城必定回輻射到更
廣的區域。所以，隨著錢江新城的崛起，必定為給
本項目帶來更多的機遇。
1.2.4威脅
①競爭威脅：
一個4平方公裏的區域，錢江新城30多幢寫字樓、5幢五
星級酒店、70萬平方米的商業物業以及若幹服務式酒店
和賓館，使項目麵臨激烈的市場競爭。而且今後幾年，
預計每年推出的綜合性項目開發量在40——60萬平方左
右米。特別是今明兩年，杭州寫字樓市場將集中放量，
供應量的增大將導致激烈的競爭。
第二部分區域內同類競爭物業分析
2.1區域市場內同類物業競爭趨勢
由於本項目是一個集辦公、商業購物中心、五星級酒和服
務性公寓於一體的綜合性項目，含括了對商務、財富、休
閑、娛樂、時尚生活等各方麵的訴求，與同一地段或區域
內其他綜合性項目類同，均具有很強的綜合性，因此市場
競爭非常激烈。
2.1.1在寫字樓方麵
從錢江新城管委會我們了解到，到2011年錢江新城核心區
將建成650萬平方米的公建建築，其中寫字樓占60%左右，約400萬平方米。
目前已經超過200萬平方米的寫字樓正在開發建設中。其中：
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第二部分區域內同類競爭物業分析…….16-34
第三部分項目定位以及規劃設計建議….35-65
第四部分市場運作策略………………….66-81
第五部分項目推廣策略………………….82-91
第一部分項目概況及SWOT分析
1.1地塊基本情況分析
1.1.1區位概況
項目地塊位於錢江新城核心
區域，毗鄰未來杭州市行政
中心、杭州大劇院、杭州市
民中心和杭州國際會議中心
占地麵積40355平方米，總
建築麵積約28萬平方米。由
凱德置地斥巨資傾力打造的
一個集辦公樓、商場、五星
級酒店和服務性公寓於一體
的綜合性項目，這是繼國內
上海、北京、成都之後，凱
德置地在中國投資興建的第四個“來福士商業廣場”。
1.1.2交通狀況
①大區位交通狀況
錢江新城位於杭州老城
區東南部，與錢塘江咫
尺之遙，距離西湖風景
區約4.5公裏，距離蕭山
國際機場18公裏，所轄
範圍：東臨錢塘江，南
靠複興區塊，西依秋濤
路，至錢塘江二橋、艮山西路，地理位置優越，交通快速便捷，
②區域內交通狀況
項目位於富春路以北、新建路以東，萬象城和杭州市民中
心之間，周邊路網四通八達，江錦路公交站，規劃軌道交
通4號線，地鐵1號線、2號線近在咫尺，通過1號線可直達
上海到杭州的瓷懸浮列車，是杭州未來的交通樞紐之一。
1.1.3周邊環境
根據我們的了解，到2011年錢江新城核心區將建設650萬
平方米的公建建築體。目前，錢江新城正處於高速開發階
段，周邊杭州行政中心、大劇院、國際金融中心、市民中
以及萬象城等項目逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸
續建成，3公裏區域內的居住區人口約有40萬左右，工作
人員將達到20萬人。屆時區塊內將會形成濃鬱的商務、休
閑、娛樂氛圍。
1.1.4周邊配套
根據我們的了解，除了來福士商業廣場（8萬方）、凱德商
業中心（5萬方）和萬象城（24萬方）以外，錢江新城已
經沒有大宗的商業用地出讓，三個項目的商業部分占據了區
域內商業麵積的半壁江山，加上波浪文化城地下購物中心和
其他商業分布，未來錢江新城將形成大約70萬平方米左右的
商業規模。除商業中心以外，還有大約30幢寫字樓，5幢星
級酒店以及杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共
同構築了杭州未來的CBD中心。
1.2項目地塊SWOT分析
1.2.1優勢
①品牌優勢：
從開發商品牌角度來看，作為全球知名集團——新加坡嘉
德置地集團在華的全資子公司，凱德置地專門致力於高品
質住宅和商用房產的投資、開發與管理，在業界擁有良好
的口碑和過硬的品牌支持；而來福士商業廣場更是其旗下
成功的商業運作品牌，“雙層品牌效應”使項目在未來的租
售以及管理中處於優勢。
②區位優勢：
本項目地塊位於萬象城與市民中心之間，緊鄰杭州大劇
院、杭州國際會議中心，是錢江新城的最核心區塊，根
據“中心輻射效應”，屆時將會吸引來大量的人氣。
③物業優勢：
本項目作為一個綜合性商業地產項目，分別規劃了辦公
樓、商業購物廣場、五星級酒店和服務性公寓四種物業
形態，物業種類分布科學齊全，經營麵廣，市場受眾範
圍大，使項目本身更富競爭力。
1.2.2劣勢
①規模劣勢：
與同區域內競爭項目相比，無論是80萬平方米的萬象城，還
是34萬平方米的高德商業廣場，在體量規模本項目都無法與
之匹敵，特別對於僅商業購物中心就占到24萬平方米的萬象
城，加上其本身成熟的運營模式和萬象城的品牌影響力，屆
時一定會吸引大批的顧客和商家，進而分割市場機會，因此
我們在規模上處於劣勢。
1.2.3機會
①政策機會：
杭州政府新的城市規劃，從“西湖時代”逐漸進入“錢塘時
代”。目前錢江新城的開發正處於快速發展階段，隨著世
界著名企業總部的進駐，為項目未來的辦公、商業、商
務帶來巨大的贏利機遇。
②區域消費潛力：
錢江新城4平方公裏的核心區建成後，加上其周邊的
居區，屆時人口將會達到40萬左右，其中商務辦公
人口將在20萬以上。這些人的消費能力非常強。隨
著杭州商圈格局的演變，錢江新城必定回輻射到更
廣的區域。所以，隨著錢江新城的崛起，必定為給
本項目帶來更多的機遇。
1.2.4威脅
①競爭威脅：
一個4平方公裏的區域，錢江新城30多幢寫字樓、5幢五
星級酒店、70萬平方米的商業物業以及若幹服務式酒店
和賓館，使項目麵臨激烈的市場競爭。而且今後幾年，
預計每年推出的綜合性項目開發量在40——60萬平方左
右米。特別是今明兩年，杭州寫字樓市場將集中放量，
供應量的增大將導致激烈的競爭。
第二部分區域內同類競爭物業分析
2.1區域市場內同類物業競爭趨勢
由於本項目是一個集辦公、商業購物中心、五星級酒和服
務性公寓於一體的綜合性項目，含括了對商務、財富、休
閑、娛樂、時尚生活等各方麵的訴求，與同一地段或區域
內其他綜合性項目類同，均具有很強的綜合性，因此市場
競爭非常激烈。
2.1.1在寫字樓方麵
從錢江新城管委會我們了解到，到2011年錢江新城核心區
將建成650萬平方米的公建建築，其中寫字樓占60%左右，約400萬平方米。
目前已經超過200萬平方米的寫字樓正在開發建設中。其中：
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