容積率與產品的對應關係概述(PPT 34頁)

容積率與產品的對應關係
先看幾個現象，思考容積率在項目開發中的影響
對容積率的誤解源自於粗框式的開發運作模式
實際上應該怎麼理解容積率？
影響建築密度的因素1
影響建築密度的因素2
影響建築密度的因素3
影響平均層數的因素①建築限②高經濟性③公攤麵積
其他因素——建築退線
決定容積率的其他因素其他因素——樓盤布局
不同容積率區間的住宅類型
容積率區間1.0-3.0同一地塊多種可能性
為實現銷售金額最高，應盡量提高單價高的產品建築麵積
高容積率(3.0-5.0)項目的普遍背景:①產品需求量大
②房價增長空間較大③位於城市中心的成熟地段\交通便利④市場對高層產品接受度高
化解住宅高容積率壓力，提升容積率主要有以下手段
標準層消化容積率
超高層消化容積率
容積率問題——開發決策過程中的最核心問題之一，不隻是數字
我們需要理解容積率的哪些問題？
容積率的確定模型——結合開發風險、市場實現、利潤額度及實現難異度的問題來確定
不同前提條件下，應該如何確定容積率的問題
容積率最大化案例
品質偏重型案例
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