某地產公司某某園總體策略方案(ppt 67頁)

第一章、 金燦燦的南開福地
第二章、 遭遇競爭對手
第三章、 誰是我們上帝
第四章、 我們說什麼
第五章、 我們的支撐
第六章、 我們怎麼說
第七章、 我們的推廣

市場描述
隨著政府加大了對南開片區的投入和力度，企業房產開發如火如荼，凱興公寓、凱立天香家園、凱立欣園、名士郡等雨後春筍般出現，新世界花園、萬隆文化家園等項目近水樓台先得月，率先受益，成為市場關注的焦點。加上南開板塊近鄰和平區，和平區購房的人氣和全市人民的關注加快了南開片區新樓崛起和片區房產市場的繁榮。
不足的是，一是該片區的商業環境和人文環境還比較混亂。二是地價成本高，導致樓盤價格偏高（比中環線片區平均高出500元/M2左右），從而影響了消費者的置業積極性。
結論：片區正處開發快速增長期，從危改到可持續發展，到處都在進行開發建設，整體格局明顯散亂，影響片區高檔人文社區形象的提升，市政公共配套還有待完善。
競爭對手
新世界家園 位於和平區，多層、小高層為主／價格範圍3400-4500元/平方米／屬天津市高檔住宅，口碑較好，市場銷售強勁，日銷2套，市場定位為尊貴豪宅，消費目標群體層次也較高，但小高層居多，與本案的競爭隻在部分高層上。
凱立欣園 售樓處已成型。項目工程進度較快，目前為樓花，項目值得關注，就圍牆等設計格調來看，項目為區內目前規模和檔次都很偏高的住宅項目／由於項目位置離本案較近，同時銷售日期比本項目略早，是本案較大競爭對手。
萬隆文化花園 五個組團式高層／在和平區有一定規模，與本案有多處相似，價格範圍3000-4300元/平方米，但萬兆公司開發的住宅就品質或服務方麵都有很大問題，在消費者中口碑較差，距本案有一定心理距離,但也是本案直接競爭對手。
名士郡（台北花苑） 六棟七層多層、一棟小高層、一棟高層／價格範圍3500-4500元/平方米／由於初期銷售案略等不慎，價位偏高，管理服務不良等，造成消費者心理差距，與本案有一定心理距離，項目特點及市場定位有別於本案。在高層上與本項目有衝突。
結 論
某某園的市場推廣一定要有差異化，並爭取及早入市。

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