房地產行業上半年市場研究報告(pdf 21頁)

焦點問題探討：向上還是向下？-----政策沉寂期的房地產市場.......4
政策雖然嚴厲，但仍不容易降低房價................... 4
未來影響行業走勢的主要因素............................... 6
調整中向上是我們對行業未來的判斷................... 7
房地產上市公司的投資建議................................... 7
行業上半年數據分析.........9
宏觀經濟繼續高位運行....... 9
統計口徑變化導致需求增幅維持在高位............. 10
先行指標顯示未來供應量將有一定增速釋放..... 11
企業資金壓力繼續加大..... 11
區域市場分析...................12
上海房價環比繼續下降..... 12
北京房價大幅度上揚...... 14
板塊估值分析...................16
世界地產板塊股價/估值變動................................ 16
A 股、H 股及港股地產公司估值比較................. 16
圖 1: 市場中有大量待開發土地麵積............... 6
圖 2: 06 年上半年宏觀經濟高位運行............... 9
圖 3: 房地產投資增速小幅上漲....................... 9
圖 4: 由於統計口徑變化，需求增幅維持在高位................. 10
圖 5: 統計口徑變化，全國商品房上半年供小於求明顯..... 10
圖 6: 06 年上半年全國商品房價格同比上揚16.5%.............. 10
圖 7: 先行指標維持穩定..................................11
圖 8: 土地開發麵積維持在高位......................11
圖 9: 企業資金壓力繼續加大..........................11
圖10: 上海上半年新開工麵積仍處於下降狀態.................... 12
圖11: 上海供求差收窄.................................... 12
圖12: 上半年上海房價保持穩定.................... 12
圖13: 上半年上海房價環比略有下降............ 13
圖14: 二季度以來上海商品房成交量迅速萎縮.................... 13
圖15: 北京上半年新開工麵積增幅維持在高位.................... 14
圖16: 北京上半年需求依舊旺盛.................... 14
圖17: 北京上半年商品房價繼續上漲............ 14
圖18: 北京上半年房價繼續拉升.................... 15
圖19: 北京二季度成交量比較穩定................ 15
圖20: 世界各國/地區市值前列房地產上市公司06 年初至06 年8 月7 日估值變化............. 16
圖21: 世界各國/地區前5 位房地產上市公司市盈率估值比較............. 16
圖22：香港本地、國內及在港上市房地產公司現行股價(06 年8 月7 日)對淨資產折讓...... 17
圖23: 公司曆史股價對淨資產值（NAV）折讓.................... 20
圖24: 公司近一年股價表現(2005/8/7-2006/8/7).................... 20
表格
表 1: 二季度以來房地產行業主要的調控措施及影響分析..................... 5
表 2: 重點城市商品房成交量變動................... 5
表 3: 中金研究地產公司主要財務指標........... 8
表 4：國內房地產公司與在港上市內地房地產公司估值比較.............. 17
表 5：香港房地產公司與在港上市內地房地產公司估值與淨資產收益率比較...................... 17
表 6：A 股排名前列房地產公司估值情況............................ 18
表 7：世界房地產公司估值比較.................... 19

房地產行業的調控政策暫告一段落，目前正處於各地方政府陸續出台實施細則及具體執
行上，從而帶來一定的政策沉寂期，目前市場的主要特征是成交量萎縮，價格仍維持在
原有水平，土地市場相對低迷，主要城市的地價與一季度高點相比略有下降；這一切均
表明市場分歧在逐步加大，未來市場走向有兩種可能，一種是成交量持續萎縮，從而帶
來房價的下跌，進而導致惡性循環，房地產市場走向衰敗；另外一種可能是成交量逐漸
回升，隨之房價也企穩回升，市場逐步恢複然後繼續向上。我們認為後者的可能性較大。
政策雖然嚴厲，但仍不容易降低房價
投資/投機得到明顯抑製：目前的政策基本上已經把投資/投機的需求打壓到很低的
水平，增加首付款比例、提高第二套住房以上首付比例及按揭貸款利率、外資購房
限製、二手房買賣五年之內征20%所得稅，加上6 月份征收的5.55%營業稅，以及
在對未來房價走勢難以樂觀的情況下，房地產投資/投機行為已經明顯的得到了抑
製，我們認為各主要投資活躍的一、二線城市，目前買方人群中投資/投機需求比
例均降至10%以下；
供應量的釋放依舊很難：供應量釋放較難主要來自於三個方麵，一是90 平方米70%
規劃限製短期內受重新報批/審批的影響，三個月到半年之內供應量減少較為明顯；……

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