某公司南站項目可行性研究報告(doc 99頁)

（1）優勢
（1）土地費用
（1）重要有利條件
（1）中低端住宅：根據地塊形狀，建議在地塊中部設置一大型噴泉廣場，成為憑祥標誌性樓盤。樓宇以南北朝向排布為主。建築密度35%左右，容積率為1.5左右。
（1）出境商品
（1）土地費用
（1）市場預測：本項目地塊位置遠離憑祥市中心，開發天地樓市場風險較大。
（1）盈虧平衡分析
（1）經營方式的確定
（1）考慮到土地平整的工程量較大，建議保留部分水井、池塘，土地平整費用預計為50萬元。
（1）財務淨現值
（1）城市南區居住人群，本地人為主，自用，年齡及職業範圍較廣。
（1）方式一：全部物業以出租收益為主
（1）盈虧平衡分析
（1）財務淨現值
（2層及以上）商鋪單價
（2）不利條件
（2）劣勢
（2）價格預測：住宅按1100元/㎡、一層商鋪按2700元/㎡計算，四層折算為
（2）低端住宅：盡量利用地塊增加建築密度，建築密度40%左右，容積率達到1.8左右。2、建築
（2）入境商品
（2）建安工程費
（2）建安費用參考當地自建房標準，比項目建安成本略高。
（2）收入的計算
（2）敏感性分析
（2）財務內部收益率
（2）全市（包括弄懷、蒲寨）中低收入人群，本地人為主，自用，年齡及職業範圍較廣。
（2）投資型客戶，本地人為主。
（3）利潤的計算
（3）前期工程費
（3）投資利潤率
（3）投資型客戶，本地人為主。
（3）方案選擇
（3）機會
（4）基礎設施配套費
（4）威脅
（5）不可預見費
（5）公共建築配套費
（6）不可預見費
（6）開發費用
（7）開發總成本
（7）開發費用
（8）開發總成本
（㎡）總價
（一）2005年以前，憑祥市房地產業發展狀況
（一）、方向一：城市低端住宅1、分析：
（一）發展方向——住宅（中低端單元樓、天地樓）
（一）城市地理位置及未來發展
（一）方向一：城市低端住宅1、發展定位
（一）方案比較
（一）有利條件
（七）潛在競爭分析
（三）發展方向——物流基地
（三）2005年憑祥市房地產需求
（三）、方向三：倉儲經營開發1、分析
（三）城市分區
（三）方向三：天地樓（結合部分單元樓）1、發展定位
（二）、方向二：旅遊賓館服務酒店開發1、分析
（二）不利條件
（二）憑祥市是最能吸引區內、區外投資的熱點邊境城市
（二）發展方向——旅遊服務項目開發
（二）方向二：倉儲經營開發
（二）方案選擇
（五）、方向五：天地樓（結合部分單元樓）1、分析：
（五）憑祥市城市未來發展展望
（五）憑祥房屋出租市場、在售項目及已經購房客戶分析
（五）發展方向——商業（城市商業或主題商業）
（六）主要目標客戶群
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