房地產行業投資深度報告(pdf 21頁)

投資要點................. 1
行業篇..................... 2
1. 房地產政策：調控繼續 力度加大............... 2
2. 土地出讓市場：住宅地價漲幅居前............. 3
3. 商業性房地產貸款：個人住房貸款增速下降............................... 3
4. 房地產價格指數和價格................................ 4
4.1 價格指數：土地高位運行 租賃平穩 銷售有所反彈.......... 4
4.2 銷售價格：穩步增長............................ 4
4.3 房價收入比：仍處於合理區間............ 5
5. 開發投資：繼續增長 增速放緩................... 5
5.1 房地產開發投資：繼續增長................ 5
5.2 住宅開發投資：增速放緩.................... 6
5.3 房地產細分市場開發投資.................... 8
6. 房地產細分市場供求.................................... 8
6.1 商品房市場：供大於求........................ 8
6.2 住宅市場：首次出現供小於求局麵...................................... 9
6.3 辦公樓市場：供求差距縮小................ 9
6.4 商業營業用房市場：供大於求.......... 10
7. 2006 年房地產行業展望.............................. 11
公司篇................... 13
8. 2005 年房地產上市公司經營評析............... 13
8.1 經營分析.............................................. 13
8.2 盈利分析.............................................. 14
8.3 償債分析.............................................. 14
8.4 現金狀況.............................................. 14
9. 對商業地產公司估值的一點思考............... 15
10. 2006 年地產股投資思路............................ 15
表 目 錄
表1 2005 年至2006 年5 月出台的相關房地產政策......................... 2
表2 2005 年主要地產上市公司經營指標比較................................. 13
圖 目 錄
圖1 2005 年全國出讓土地用途................................ 3
圖2 2005 年全國房地產開發用地結構...................... 3
圖3 2004-2005 年房地產開發貸款分類比較.............. 4
圖4 1998–2005 年土地交易價格、房屋銷售價格和房屋租賃價格指數.......... 4
圖5 1991-2005 全國商品房和住宅銷售價格.............. 5
圖6 1997-2004 年全國辦公樓商業營業用房銷售價格.................................. 5
圖7 1991-2005 年我國房價收入比............................ 5
圖8 1986-2005 年我國房地產開發投資及增速.......... 6
圖9 1986-2005 年我國房地產開發投資占固定資產投資比........................... 6
圖10 1986-2005 年我國GDP、固定資產和房地產投資增速比較.................. 6
圖11 1995-2005 年住宅開發投資及增速................... 7
圖12 1995-2005 年住宅投資占房地產開發投資比..... 7
圖13 1995-2005 年固定資產、房地產、住宅開發投資增速比較................... 8
圖14 1997-2005 年房地產細分市場開發投資比較..... 8
圖15 1994-2005 年商品房竣工銷售麵積比................ 9
圖16 1997-2005 年住宅竣工銷售麵積比................... 9
圖17 1997-2005 年辦公樓竣工銷售麵積比.............. 10
圖18 1997-2005 年商業營業用房竣工銷售麵積比..................................... 10
圖19 1992-2005 年我國商品房銷售價格和住宅銷售價格的增速................. 12
圖20 主要房地產上市公司2005 年ROE（%）比較................................. 14
圖21 房地產上市公司償債能力............................ 14
圖22 房地產上市公司現金流狀況（元）............... 14

投資要點
業績增長和人民幣升值是2005 年房地產板塊走強的重要原因。2005 年可以說是中國地
產的“政策”年，政策出台的頻率和速度都是罕見的，但就是在這樣的宏觀運行環境下，海
通房地產行業指數和海通綜指的一年走勢圖比較顯示，房地產行業的走勢遠遠領先於海通綜
指，業績增長當然是支撐地產公司二級市場價格的持續走強的重要原因，但不可否認地是，
人民幣升值和繼續升值預期也是支持地產上市公司持續走強的另一個重要原因。
2006 年房地產行業：調控繼續，力度加大。麵對不斷上漲的住宅價格，特別是主要大中
城市，我國居民的生活負荷不斷加大（但是由於現行的CPI 中居住並不包括商品房價格，而
一直采用是公房租金和按揭買房的虛擬租金來計算的，因此CPI 並不能真實地反映居民消費
支出的變化），人民日常生活的質量有下降趨勢，國務院、建設部等部委於2006 年5 月出台
了國六條及其15 條細則調控住房的供應結構和房價，如果住宅價格仍保持快速增長趨勢，不
排除繼續出台調控政策的可能性。
2006 年投資出租類商用地產和具有品牌、規模優勢的開發類上市公司。相對於住宅業，
2006 年商用地產受政策調控影響相對要小些，而出租類由於現金流穩定，受宏觀影響比較小；
住宅仍是房地產發展的重點，但具有品牌和規模優勢的上市公司仍具有投資價值。……

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