房地產行業走向深度報告(pdf 30頁)
政策調控左右房地產後市.... 1
中國房地產市場的發展階段........ 1
景氣周期中的政府之手............ 1
對宏觀調控政策未來走向的判斷.... 3
房地產市場的區域分化和結構分化.......... 3
中短期供求力量發生逆轉.......... 3
主要城市呈現區域性差異.......... 5
結構分化:東部地區寫字樓和商業地產受到追捧....... 9
短期調整不改中國房地產業長期牛市....... 11
長期供給受到抑製有利於全國範圍房價軟著陸........ 11
中國已經進入了房地產增長的大周期................ 12
彙率和利率政策的影響........... 14
暗流湧動,格局嬗變....... 14
區域和結構性機會: ............. 15
優勢集中性機會................. 15
估值偏離性機會................. 15
行業內跟蹤公司點評....... 16
國內地產企業與香港企業的比較................... 16
跟蹤公司點評..... 17
圖 1:中國房地產市場麵臨的外部環境.........1
圖 2:本輪房地產景氣周期中的政策調控...................2
圖 3:房屋價格指數....4
圖 4:商品房銷售額同比增長....4
圖 5:商品房竣工銷售麵積和供求比例.........5
圖 6:05 年商品房和住宅空置率加速上升..................5
圖 7:10 大城市綜合指數...........5
圖 8:10 大城市住宅指數...........5
圖 9:2005 年1-9 月份各區域商品房及住宅銷售麵積同比變化情況....5
圖 10:上海房價環比變化和成交量........6
圖 11:年度累積銷售麵積和價格同比增長.................6
圖 12:上海二手房指數走勢......6
圖 13:深圳2005 年住宅市場均價增長率...................7
圖 14:深圳住宅銷售麵積增長率............7
圖 15:北京市住宅成交價格和增長率.....8
圖 16:北京市住宅成交麵積和增長率.....8
圖 17:天津住宅銷售/竣工比和銷售麵積增長率.......9
圖 18:天津住宅累計均價及同比增長.....9
圖 19:上海甲級辦公樓平均售價和租金回報率.........9
圖 20:四城市辦公樓租賃指數..............10
圖 21:四城市辦公樓供給、吸納量和空置率...........10
圖 22:2004 年以來土地供應偏緊.........11
圖 23:全國房地產開發投資和銷售指數...................12
圖 24:全國住宅投資占固定資產和GDP 的比重.....12
圖 25:上海住宅投資占固定資產和GDP 的比重.....12
圖 26:美國的房屋價格指數(1975-2005) .............13
圖 27:土地交易價格指數........13
圖 28:中國的利率周期............14
表 1:政策效果多管齊下............2
表 2:2005 年外資整體收購的上海商業地產主要案例..........11
表 3:PB 最低的前10 位房地產上市公司.................16
表4:中國總市值前十位地產公司和香港主要地產公司的對比............16
表5:華僑城的開發項目...........18
表6:華僑城的土地儲備...........18
表7:某某的開發項目...............19
表8:某某的土地儲備...............20
表9:金融街地產開發項目.......21
表10:金融街的土地儲備.........22
表11:金融街出租物業列表.....22
表12:招商地產房地產開發項目...........23
表13:招商地產土地儲備情況...............24
表14:浙江廣廈樓盤開發項目...............24
表15:津濱發展主要出租物業列表.......25
表16:津濱發展主要開發物業列表.......26
政策調控左右房地產後市
中國房地產市場的發展階段
房地產是土地和土地上附屬的建築物的綜合體,土地負擔著投資品的功能,建築物
則負擔著消費品的功能,因此,房地產具有消費品和投資品的雙重屬性,房地產價
格則是地價和房價的綜合。
中國房地產市場化曆程可以粗略分為三個階段:第一階段是20 世紀80 年代的起步
階段;第二階段在1992 年鄧小平南巡之後出現了第一次高潮,但很快海南、北海等
地出現高漲的房地產泡沫,導致一係列緊縮政策的出台,行業進行了深度調整;第
三階段是1997 年金融危機以後,在鼓勵住房消費的政策環境和曆史低位的實際利率
環境下,由於停止實物分房和城市改造拆遷帶來的巨大的住房消費需求,通過按揭
貸款方式被釋放出來,帶來了本輪具備現實需求基礎的房地產景氣周期,2002 年下
半年部分地區投資過熱露出苗頭,2003 年以後,房地產作為投資品的特征被更多的
發掘出來,投資和投機資金大量湧入,尤其是2004 年銀根地根雙緊縮的供給調控政
策出台後,改變了人們的預期,投機反而活動更為高漲,加速了房地……
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