房地產行業展望報告(pdf 65頁)

A股地產公司投資價值較好…………5
估值仍有較大吸引力…………5
三類公司投資價值較高…………6
龍頭企業仍是我們投資的首選…………6
中金公司關注股票05年業績預覽及06年業績預測…………7
行業增速將回落至合理水平…………9
調研表明中國房地產市場的主要問題仍是區域性和結構性的…………9
調控效果顯現，行業增速回落至合理水平…………10
房價漲幅將繼續回落…………11
區域差異性仍將延續…………12
國家調控房地產行業將是一個長期的行為…………13
我國房地產行業開始步入調整期…………13
影響行業發展的不確定性降低…………13
公司層麵競爭加劇，強者愈強…………15
行業利潤率回歸合理水平…………15
企業競爭優勢仍在於資金、土地…………15
未來企業發展空間分化…………15
專業化發展的大趨勢…………15
資金和企業實力成為企業發展最重要因素…………15
宏觀調控將給外資帶來較大的發展空間…………16
行業整合將成為主旋律之一…………17
房地產央企投資價值較高…………17
並購題材將成為投資者追捧…………17
行業整合將帶來行業壁壘的提高…………17
從土地和資金兩大要素看未來房地產走勢…………19
土地正成為國家進行行業調控的主要手段…………19
未來土地價格將穩步上升…………19
資金短缺局麵不會改善…………20
G某某A(000002/5.60元)：推薦…………25
金地集團(600383/8.01元)：推薦…………34
G招商局(000024/11.02元)：推薦…………41
金融街(000402/12.00元)：審慎推薦…………50
G華僑城(000069/10.22元)：推薦…………58
表1：中金公司重點研究的房地產上市公司業績預覽…………7
表2：中金公司重點研究的房地產上市公司投資建議…………7
表3：中金公司重點研究的房地產上市公司淨資產值（NAV）計算及假設…………8
表4：全國抽樣城市購房資金成本/租房成本對比…………10
表5：房地產供求及價格走勢分析…………18
表6：房地產各種融資渠道的分析…………21
表7：A股排名前列房地產公司情況…………22
表8：香港房地產公司與在港上市內地房地產公司估值比較…………23
表9：世界房地產公司公司估值比較…………23
表10：某某NAV的情景計算…………30
表11：某某NAV的敏感性分析…………30
表12：某某的折現率計算…………30
表13：某某NAV計算及構成…………31
表14：某某土地儲備情況及05、06年開發項目情況…………32
表15：某某企業股份有限公司財務指標…………33
表16：金地05、06年主要結算項目情況預測…………37
表17：金地NAV計算及構成…………38
表18：金地NAV的情景計算…………38
表19：金地NAV的敏感性分析…………38
表20：金地的折現率計算…………39
表21：金地集團股份有限公司財務指標…………40
表22：招商局經營中及在建出租物業情況…………44
表23：招商局05年主要結算項目情況預測…………45
表24：招商局NAV計算及構成…………47
表25：招商局2006年NAV…………的情景分析…………47
表26：招商局NAV的敏感性分析…………47
表27：招商局的折現率計算…………48
表28：招商地產財務報表摘要和主要財務指標…………49
表29：金融街07年以後主要出租物業情況…………52
表30：金融街07年以後主要出租物業營業收入情況預測…………52
表31：天津項目的主要指標…………53
表32：金融街NAV計算及構成…………55
表33：金融街NAV的敏感性分析…………55
表34：金融街NAV的情景計算…………56
表35：金融街的折現率計算…………56
表36：金融街土地儲備情況及05、06…………年項目開發情況…………56
表37：金融街財務指標…………57
表38：G華僑城房地產業務投資收益…………61
表39：世界旅遊公司財務數據和估值比較…………62
表40：華僑城控股公司財務指標…………63
插圖
圖1：世界主要國家/地區前五位房地產上市公司估值情況…………5
圖2：香港本地、國內本地及在港上市內地房地產公司現行股價對淨資產折讓…………6
圖3：過去幾年我國房價漲幅一直低於城鎮人均可支配收入的增長…………10
圖4：房地產行業增速回落至合理水平…………11
圖5：曆史房地產投資增幅及調控後投資增幅預測…………11
圖6：曆史商品住宅房價增幅及調控後房價漲幅預測…………11
圖7：全國住宅供求狀況及價格走勢…………12
圖8：上海住宅市場供求狀況及價格走勢…………12
圖9：北京住宅市場供求狀況和價格走勢…………12
圖10：深圳住宅市場供求狀況及價格走勢…………12
圖11：幾個主要城市地價指數走勢…………20
圖12：土地儲備麵積近兩年增速較快…………20
圖13：國內房地產投資主要資金來源…………21
圖14：我國住房抵押貸款餘額增速放緩…………22
圖15：中金重點關注公司曆史股價對淨資產值(NAV)折讓…………24
圖16：某某商品住宅銷售額及銷售麵積保持快速增長…………26
圖17：某某05年7-12月銷售額的分布…………27
圖18：05年底某某土地儲備…………28
圖19：某某銷售額預測…………29
圖20：某某銷售額預測…………29
圖21：05年公司預計收入來源構成…………35
圖22：05年底公司土地儲備情況…………36
圖23：05年底公司土地儲備情況…………43
圖24：園區供水供電經營情況…………45
圖25：招商地產銷售麵積預測…………46
圖26：招商地產銷售額預測…………46
圖27：公司經營模式從土地批租轉向物業開發和持有…………51
圖28：G華僑城05年盈利預測…………61

A股地產公司投資價值較好
估值仍有較大吸引力
A股房地產板塊估值回落較為明顯：房地產板塊估值水平從03年底的40倍，回
落至目前的25倍，而優質企業回落速度更明顯，我們重點關注的房地產龍頭企業
06年動態市盈率僅為12倍：
1.地產類公司受累於國家對房地產行業的調控：03年開始的國家對房地產行業
的調控使得房地產類上市公司股價表現低迷，尤其是05年二季度跌幅較大，
而與此同時，大部分地產公司的業績仍保持較高速度增長，總體來看業績增
幅為39%，從而使得公司的估值水平迅速回落至合理水平；
2.股改因素也促使了這一狀態的早日到來。目前地產類公司的對價水平25%左
右，股改進一步拉低了房地產公司的估值。
龍頭房地產企業價值被低估
我們關注的地產龍頭企業的價值被明顯的低估，我們認為其投資價值十分明顯的
理由是：
1.在國家行業調控的背景下，龍頭企業成長空間加大；
2.這類公司擁有較大的存量土地儲備，土地價值溢價明顯；……

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