中海地產蘇園地塊項目市場定位策劃報告(doc 108頁)

目   錄
一、項目概況
1、蘇項目地塊區位環境分析…………………………………………………6
2、周邊環境分析………………………..…..…6
3、項目所在區域規劃情況分析………………………………7
3.1項目自身概況……………………7
3.2項目周邊區域規劃…………………………8

二、項目市場環境分析
1、蘇州市房地產經濟背景分析………………………………………9
1.1蘇州市概況……………………………………………………………9
1.2蘇州市宏觀經濟影響關係分析………………………………………11
1.3蘇州市城市規劃概況及對本項目的影響……………………………25
1.4蘇州市房地產政策概況對本項目的影響

2、蘇州市區房地產市場情況調查…………………………………………28
2.1 蘇州近幾年房地產態勢分析……………………………………………32
2.2蘇州房地產2006年發展態勢總結及預測…………………………………33
2.3蘇州市區房地產市場調查分析………………………………………………35
2.4蘇州市區二級市場（商品房市場）分析……………………………………38
2.5蘇州市區三級市場（二手房市場）概況及分析……………………………42

3、蘇州市區房地產區域市場調查…………………………………………….42
3.1蘇州房地產市場區域板塊分析………………………………………………46

4、蘇州工業園區房地產市場………………………………………………….46
4.1園區房地產發展及走勢………………………………………………………48
4.2近年內各年度園區供應及銷售情況…………………………………………48
4.3園區商品房價格走勢及與其他片區房價比較情況…………………………… 49
4.4園區未來房地產市場分析與預測………………………………………….....57
4.5典型個案和基準競爭對手分析…………………………………………………61

三、蘇州各類物業分物業形態專題分析
1、蘇州各類物業形態的發展情況……………………………………….………69
1.1寫字樓……………………………………………………………………………69
1.2類別墅……………………………………………………………………………70
1.3多層等低密度住宅………………………………………………………………75
1.4高層及小高層住宅市場…………………………………………………………76

2、蘇州各類物業市場的主要特征………………………………………………79

3、蘇州各區域典型個案分析………………………………………….………80

四、消費者需求分析
1、區域內購房者細分及需求分析……………………………………………84
1.1何謂市場需求?...............................................84
1.2我們的需求者在哪裏?..........................................84
1.3需求者購買因素分析…………………………………………………………85

2、消費者需求分析……………………………………………………………87
2.1私營業主……………………………………………………………………87
2.2政府官員……………………………………………………………………89
2.3本地高收入職業經理人……………………………………………………90
2.4外來高收入職業經理人……………………………………………………93
2.5等自由職業者………………………………………………………………95
2.6投資客戶……………………………………………………………………97
五、本項目分析及定位
1、本項目SWOT分析……………………
2、本項目整體形象定位…………………………………
3、本項目可能發展物業形態的目標客戶定位…………
3.1目標客戶職業分析……………………………………
3.2目標客戶來源地及比例分析…………………………
3.3目標客戶家庭成員構成分析…………………………
3.4目標客戶可承受總價範圍段及各自比例…………
3.5目標客戶可承受麵積範圍段及各自比例…………
3.6客戶特征描述……………………………………
3.7客戶行為習慣分析………………………………
4、樓型（物業形態及配比）定位…………………
5、價格定位、分析與建議…………………………
6、戶型建議…………………………………
六、產品多方案配比建議
1、經濟成本分析…………………………….
2、總體規劃分析……………………………
3、針對消費群分析…………………………
4、分期發展規劃分析………………………
5、銷售分期分析……………………
七、營銷概念主題與項目規劃概念的結合點
1、概念產生的背景………………………………
2、概念主題的詮釋……..………………………
3、案名詮釋…………………………………

 

2、周邊環境分析
07號項目地塊附近區域目前正處於大規模開發建設時期，周圍工地林立，僅機場路一路之隔即有大湖·城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售中高檔住宅項目。北麵的水鄉鄰裏中心也已落成，目前正在招商並擬定於今年5月1日開業。
由於項目區域位於湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規劃和控製下有步驟地開發建設的，目前景觀方麵的布局目前已經初現美好輪廓，交通及綠化等基礎公益設施也已經建設齊備，科教文衛、行政、商業生活配套也不斷新增。
交通方麵：項目地塊區位交通便利發達，可達蘇城南北。沿南側機場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區東環路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商業街區。
區域內道路主要為四塊板結構，其中星漢街和星港街以及機場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路麵狀況良好，通行順暢,出行十分便利。
3、項目所在區域規劃情況調查
3.1項目自身概況
XX年12月29日蘇州工業園區國有土地使用權掛牌出讓，在國際大廈4樓會議廳舉行。園區國土局該次共推出三宗地塊，總占地麵積為523291.15㎡，起拍總價為202860萬元，成交總價為210068萬元，平均樓麵價：4045.91元/㎡，平均漲幅：5.02％。其中備受矚目的本項目地塊——07號“地王”，被中海地產以10.3億獲得。

 

 

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