商業大街項目開發概念規劃建議書(doc 9頁)

一、項目現況分析（SWOT Analysis）
二、開發概念規劃
三、結論

1.本項目必須以整體崇文商圈之現有發展狀況，研究製定獨特的市場區隔，以創造自有的目標消費吸引力，同時亦增加整體商圈的吸引力。
2.本項目雖位於成熟商圈範圍內，但因有一定的路程距離，且連接街道門簾商業並未成形，使移動商圈內人潮較為困難。而也因此，使在區位上鄰近成熟商業區的優點，可能誤導整體規劃方向及未來經營績效的預期成果。
3.真正的優點可能是在開發商願意長期持有經營上，因為本項目之潛在能量，須經一段時間培養，而隻有單一經營管理體係方能體現目標方向。
4.本項目需與寫字樓、酒店和酒店式公寓等項目連為一體，以整體的量體和多元的功能，創造並提供各項目複合型的交義需求。此外，結合各項目作整體考量，方能為各項目創造其原有功能以外的附加價值。
5.因量體較小，無法發展多樣化的商品組合。因此，本項目的業種業態組合應以集中策略的方向，創立項目本身的獨特性。
6.與緊鄰的新世界第三期酒店及寫字樓項目合作，有效地延長和提升臨祈年殿大街的商業氛圍外，亦同時以較大的量體和較全麵的商品，成為崇文區的另一吸引力。
7.在交通動線方麵，需確保四周道路暢通，客車（包括出租車）和後勤交通動線必須分離以應不同的需求。
8.因地形狹長且被分割為三亇區塊，在建築設計上可充分利用臨路的麵寬，形成一大型的廚窗。此外，為了創造有效的室內動線和增加使用麵積，可將二層以上的樓層以空橋將三幢建築加以連接。
9.因本項目緊臨之商業設施仍未成形，有可能因此而使未來營運收益被壓低。因此，必須有效地控管整體建築成本和未來經營成本，以建立健康的長期經營體係。

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