某地塊項目定位報告(doc 32頁)

第一部分 定位依據
第二部分 建築風格定位
第三部分 小區環境定位
第四部分 價格定位

項目定位的環境包括空間環境、地表環境、綠化環境、建築布局環境、小區配套環境和文化環境等。任何一個環境都有“有利”和“有害”兩個方麵，也就是項目定位時考慮地塊的種種限製，並對限製因素進行合理合理補救，變不利為有利，更大程度上利用環境。這就需要充分研究項目的內外環境，包括對有害的環境做有效的處理和隔離（如汙染、噪音、鐵路、高壓線等），對項目小區有良好作用的環境做有效的結合、利用和借景（如周邊公園、廣場、江河、山脈、建築物等），使小區成為城市總體的一個有機部分。
市場細分的目的是進行差異化競爭。差異化競爭是市場競爭條件下普遍認可及推崇的競爭方式。找準市場空白，降低競爭壓力，獲得良好發展空間，是差異化競爭的實質。
現階段的地產營銷並不是靠一、二個創意和點子就能吸引客戶，就能支持一個樓盤，而是依靠地產商們較先進的開發理念下的高品質產品和整合化的營銷手段來贏得市場。忽視市場細分原則、妄圖一網打盡所有人群的結局，要麼是不得不放棄一方，要麼便是被雙方人群遺棄。如：有些開發商在一個項目中設計了十多種甚至幾十種戶型，結果造成項目內部競爭，不同戶型的銷售進度不同，滯銷戶型占壓了巨額資金，無可避免地增加了項目的不必要成本。購住50㎡住宅的人群和購住100㎡住宅的人群，是消費能力和消費需求截然不同的兩種人，這種差別的不可消除性決定了兩種人群不可能居住在一起，而且項目環境也不可能同時滿足兩種人群。

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