大連全程代理項目(doc 63頁)

第一部分：商業部分
1-大連市概況 5
1-1大連市概況 5
2-大連市的商業分析 5
2-1市場回顧 5
2-1-1國營商場同合資商場共存 5
2-1-2超市效應 6
2-1-3商場相對比較集中 7
2-2大連商業分析 7
2-2-1大連現時商業總存量 7
2-2-2未來商業供應 7
2-2-3市場售價及租金反映 10
2-3大連商業個案分析 11
2-3-1大連勝利廣場 11
2-3-2大連大世界家居廣場 12
2-3-3大連奧林匹克購物廣場 13
3- 項目的商場部份分析 15
3-1項目概況 15
3-2項目SWOT分析 16
S——項目優勢 16
W——項目劣勢 16
O——機會 17
T——威脅 18
4-市場定位 18
4-1國內市場形勢 19
4-2大連商城的形勢 21
4-3本項目覆蓋地域及經濟潛力 22
4-4市場需要什麼 23
4-4-1商場檔次分析 24
4-4-2商場類型 25
4-4-3商場主題分析 25
4-5本項目產品定位 26
4-5-1檔次定位 26
4-5-2本項目的主題定位 28
※ 首創旅遊式主題的商業物業概念 28
※ 主題新穎的吸引 28
※ 市內旅遊文化的支持 28
※ 對消費人群的吸引力 29
※ 借用概念的吸引力 29
※ 借用其它元素的吸引力 30
4-5-3形象定位 30
4-5-4項目定位的發展優勢 31
4-6項目產品設計建議 33
4-6-1針對項目整塊建議 33
4-6-2針對 A、B、C、X地塊的業態？ 33
4-6-3針對D、E地塊規劃 35
4-6-4針對D、E地塊的業態設置 35
4-7項目的特色如何營造 38
5-商場的租售策略 40
5-1目標客戶 40
5-1-1銷售目標客戶 40
5-1-2招商客戶 40
5-2租售時機 40
5-3租售策略 41
5-3-1租售推廣策略 41
5-5主要促銷手段 45
5-6招商條件 46
5-6-1租金優惠 46
6-商場的經營管理 47
6-1角色 47
6-1-1對內經營 47
6-1-2對外經營 47
6-2目標 48
6-3效果 48
6-3-1旺人（消費人流） 48
6-3-2旺場（投資者和商家） 49
6-3-3旺財（經營收益） 49
6-3-4運用多元化經營策略， 50
6-4商業物業主要經營管理模式 50
6-4-1經營模式比較 50
6-4-2采用經營模式的論證 52
6-4-3結論 52
7-經營推廣 53
7-1推廣活動 53
7-2信息係統建議 53
7-4經營促銷手段參考 54
8-經營管理組織架構 55
9-商業招商經營運作優勢 55
9-1-1具有較強的商業招商能力， 55
9-1-2具有實際招商操作經驗， 55
9-1-3具有引入主力店的成功經驗 56
9-1-4豐富商業經營運作經驗， 57
9-1-5服務品牌 57
第二部分：住宅部分
1-大連住宅市場概況分析 59
2- 項目的優勢劣勢分析 60
2-1項目優勢： 60
2-2項目劣勢： 60
3- 目標客戶的定位和分類 61
3-1住宅的目標客戶分析 61
3-2公寓的目標客戶分析 61
4- 項目定位 62
4-1項目理解 62
4-2產品定位 62
4-3形象定位 63
4-4項目形象包裝 64
5- 產品建議 64
5-1住宅功能細分和戶型麵積的比例建議 64
5-1-1對A、B、C、D號樓功能說明 64
5-2戶型設計建議： 67
6-項目命名的初步建議 67
6-1項目整體命名 67
6-2商業命名 67
7- 住宅與商業的互動分析 68
7-1住宅與商業的統一性 68
7-1-1住宅統一性體現 68
7-1-2商業統一性的體現 68
7-1-3 住宅和商業的協調 68
7-2住宅和商業開發推售的互動策略 69
6-3說明 71

2-大連市的商業分析
2-1市場回顧
2-1-1國營商場同合資商場共存
XX年以前，曆史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業市場飽受衝擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不複存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔曲險的聯營方式。邁凱樂大連商場因經營業績突出，是大連少數采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂於1800美元/平方米。

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