上海建築裝飾集團戰略研究報告(doc 35頁)

上海建築裝飾集團戰略研究報告目錄：
一、問題背景
二、戰略分析
三、戰略選擇

上海建築裝飾集團戰略研究報告內容摘要：
　　黨的十一屆三中全會以後，上海的房地產業逐漸複蘇，房地產開始被作為資產進行經營性運作。房地產企業作為資產經營性運作的主體則應運而生，首先在房地產生產領域出現了專門從事商品房生產的房地產開發經營企業，繼而在流通和消費領域出現了房地產經紀、物業管理、房地產估價以及信息服務等企業。1979年，上海首先出現了兩家商品房開發公司，到1991年底，全市房地產開發公司已有94家。 從1992年起，上海的房地產業呈現出“爆炸式”的發展態勢，大規模的解決居民住房問題，前所未有的城市改造，為房地產開發企業的發展提供了廣闊的空間，至2000年底，上海有房地產開發經營企業約4050家。在過去的20年當中，上海的房地產企業的發展推動了房地產市場體係的完善，而這種完善對房地產企業新的發展，提出了改革的要求。
　　上海房地產開發經營企業的發展曆史，很大程度上是國有房地產開發企業的發展史。1979年上海的房地產生產領域，率先出現了企業，打破了由國家直接投資開發房地產的局麵，但隨後相繼成立的房地產開發經營企業，仍然以國有企業為主體，目前上海國有房地產企業約918家，占企業總數的22.7%，但國有房地產企業的房地產開發總量卻占據了上海的半壁江山。國有房地產開發企業為上海房地產市場的形成、市場體係的發育完善、城市建設、居民住房條件的改善等諸多方麵作出了巨大的貢獻。
　　隨著市場競爭的加劇，房地產市場由以前的“短缺市場”走向“買方市場”，國有房地產開發企業雖然規模猶大，但已雄風不再。許多聲譽卓著的國有大型老房產公司舉步維艱，大量房產投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。難怪有人發出疑問：為什麼國有大中型房產公司擁有資金、人才、政策等許多優勢，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在於：
　　第一，商品房價格偏高，空置嚴重，市場有效需求不足
　　1999年的上海房地產市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴重的。1999年上海房地產市場總空置麵積為1254.77萬㎡，其中住宅有909.71萬㎡，占總空置麵積的72.5%；辦公用房為178.40萬㎡，占14.2% 。雖然2000年上海房地產市場需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過渡的政策行情，未來2—3年房地產消費，並不代表樓市發展的真正方向。
時下上海房地產市場大量積壓的空置商品住房，與其說是供大於求的結果，不如更準確地說是高房價阻礙了有效需求的實現。傳統的交易方式盡管簡單明了，但住房作為商品其價格相對普通購房者的收入，還是偏高。普通購房者需要長期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實現住房消費的需要。由此，住房的高價格造成了住房市場的低流動性。

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