南京市場前期調研報告.pdf16

目錄：
一、南京市房地產總體狀況分析；
二、南京市房地產市場板塊劃分及其屬性；
三、政府房地產發展政策；
四、政府城市規劃對房地產的影響；
五、城市發展中交通發展的影響；
六、南京市房地產企業競爭企業狀況；
七、江寧板塊詳細資料；
八、民信將軍路項目諸項信息；
九、民信將軍路項目SWOT分析及預見性建議；
一、南京市房地產總體狀況分析
南京市房地產整體上市場供需兩旺，價格持續上漲，賣方市場特征顯著，但
同時也具有結構性短缺市場的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市場競爭
層麵也呈現板塊化、品牌化、專業化，這就意味著本項目入市不僅要麵臨微觀的
項目競爭，也要麵臨企業、板塊層麵的競爭。如何在市場上找準機會點擊敗競爭
對手？通過對南京房地產市場、板塊市場、項目本身及目標客戶群的詳細分析，
認為南京房地產市場正處於從用戶市場向概念市場的過渡階段（從賣社區環境向
賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借鑒一線發達城市的成熟市場經驗，
在完善產品本質的基礎上，創造概念市場。
總體供求狀況呈現賣方市場特征
1、土地供應狀況
□新的土地批租政策——拍賣，預示著南京的土地市場開始進入市場化階
段。
□城市改造規劃提供大量土地進入市場——新城區建設、城內企業的外遷、
十大城市工程的啟動、老城地區棚戶拆遷，提供大量可開發土地。
□南京房地產市場各區域發育不平衡，市區過熱，而城郊相對較遲緩，因此，
政府有意識地利用調整級差地租的手段，控製不同區域的土地供應，從而達到有
效地疏散城市人口和平衡各區之間開發水平的目的。
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