項目類別開發策略之別墅開發模式(doc 9頁)

項目類別開發策略之別墅開發模式內容摘要：
　　別墅曆經大起大落，如今又漸漸引起發展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現階段開發別墅極具挑戰性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農民房，卻仍然供不應求。該講深入調查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現實指南。
　　第1操作環節：別墅項目開發前期戰略分析
　　分析A：別墅項目特性剖析
　　別墅的詞義出自“別業”是指本宅門外供遊玩休養的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有“修營別業，傍水依山，盡幽居之美。”改革開放前，別墅數量少，僅僅出現在一些風景勝地供度假租用，或由少數特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代後，隨著房地產的發展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層複式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是遊憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
　　別墅麵積標準從 100-1000平方米均有，可滿足不同經濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有並聯和多聯體，橫向幹擾少，沒有豎向幹擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結構簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業主興趣、基地條件而千變萬化，因此受到廣泛歡迎。但由於占地和市政投資不經濟，因而售價高，政府從節約土地資源出發，也有一定限製。
　　未來的別墅發展，有幾個值得關注的方向：
　　（1）生態型。著重節約能源，改善地域氣候，最大限度表現和利用自然環境。
　　（2）智能化。重在運用最高技術設備，提高生活工作的效率和舒適度。
　　（3）個性化。極力體現業主或建築師的個人風格，營造出獨特的基地環境和室內空間。
　　（4）社區化。創造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務活動，豐富社區文
化。
　　分析B：別墅項目開發的致命陷阱
　　現有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由於急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環境資源和自然景觀。
　　一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀並不優美的山地。在銷售遇阻後，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發生了根本的改變。其次規劃設計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環境和每個庭院都應有足夠的空間，同時設計造型和建築都體現一定檔次，配套設施要求高。而一些環境本來相當不錯的度假別墅，由於片麵追求利潤，強調銷售麵積，隻顧增加棟數，已經從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量較差；有的別墅配套設施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。
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