物業管理理論與實務.doc29

物業管理的核心在於：“一項服務，四種管理”這八個字。 一項服務即社區服務；四種管理分別為維修管理、18新利网址多少 。 行政管理和法紀管理。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　---一柯木林
一、物業管理
　　物業管理是處理出於各種目的使用或占有樓字而引至的結果的多種人類活動或交互式活動。物業管理的規模和類型，從管理一個單元或套房到有幾千個單位的大型物業，其規模之大，幾乎與一個擁有幾千戶人家的市鎮差不多。
　　物業管理是一門社會科學，在與客戶，即住戶、業主和祖客打交道時需要很高的人際關係技巧，才能滿足他們對物業服務的各種要求及回應他們的投訴。物業經理不僅需要具備紮實的物業
管理專業知識，還需要有豐富的經營管理技巧。
　　二、物業管理涉及哪些人
　　政府？專業人士？個別業主？物業管理涉及的不是上述某一方麵的人，而是全部。政府部門提供法律架構和立法；而個別業主（或全體業主）負責提供屋郊管理服務，他們可能依靠物業管
理專業人員來維持，有可能的話，來推行高專業水準和職業道德的操作。
　　三、 物業管理的目的和目標
　　——建立有效的管理，製定標準，把費用減至最低。
　　——保證提供高質量的服務，把差錯的可能性減少至最低。
　　——從投資物業中獲得最大淨租收入。
　　——與客戶／租戶／住戶／業主／商業協會／業主立案法團／互助委員會／政府部門等保持良好的公眾關係。

第二講 先期導入物業管理
　　某熱銷樓盤發展商的明文規定：“規劃設計方案沒有物業管理單位的簽字不能實施，施工結算沒有物業管理單位簽字不能付款，讓物業管理全方位地參與項目的質量監督”。如何作到項目旺銷，<<先期導入物業管理>>從項目製勝的戰略角度係統講述了獲得競爭優勢機的奧秘。
　　一、理解先期導人物業管理
　　本策劃包括物業管理規劃，它與建築規劃的不同之處在於：各自所站的角度不同。我們發現，大多數建築設計院在規劃設計時，未能充分或準確考慮日後的物業管理，給 住戶造成了麻煩，給物業管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調機的安裝與排水考慮失誤，造成影響製冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵製材料的過多使用，造成日後的保養負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業管理問題考慮欠缺。同時由於物業管理公司熟知這些問題，因而才能在這方麵提出專業意見。
　　我們在規劃的初期就積極引進物業管理觀念，讓物業管理與規劃設計、建築安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業在不同的層麵上進行互動。
　　有鑒於此，物業管理服務最好是在物業開發的初始，即基礎工程建設開始就介入。但此時不是全麵介入，通常隻是由一位熟諳工程和設備的專家將根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，並且參與部分工程的施工監管，同時可以培養未來的物業管理技術骨幹。
　　物業管理的全麵介入應該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業管理專家應該在售前完成的工作是：
　　1.明確服務內容；
　　2.明確設備配置；
　　3.確定組織架構；
　　4.明確財務預算（即收費標準）；
　　5.完成管理份額計算；
　　6.完成所有合同文本。
　　這一係列工作的完成，通常需要兩到三個月的時間.

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