物業管理條例釋義.doc90

隨著物業管理在我國的迅速發展，物業管理企業不斷湧現，物業管理中的問題也層出不窮。長期以來，我國沒有一部完整的、係統的物業管理法律規範，使得物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業管理的進一步發展。因此，《物業管理條例》(以下簡稱條例)的出台就具有極為重要的意義。

根據該條例的規定，製定該條例的目的主要有以下兩個方麵：

(一) 規範物業管理活動。

物業管理屬於國家產業結構分類中的第三產業，是房地產業的分支行業。物業管理企業在全國範圍內的產生和發展，必然導致物業管理行業的出現，早在1993年成立的“深圳市物業管理協會”就反映了這一趨向。到1999年底，物業管理行業已初具規模，就業人數與日俱增，整體素質相對提高。根據房地產消費環節的長期性和我國城市化發展，可以預見物業管理行業完全可能發展成為房地產業中的最大的分支行業。

物業管理是房地產綜合開發過程的最後一個環節，直接關係到業主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業管理，開發商建造的房屋品質再好也可能出現銷售問題，業主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作環境也會日趨惡化。因此，物業管理的有無和好壞，是直接關係到住宅與房地產業能否實現社會再生產良性循環的大問題。

目前，盡管有的省、市已出台了有關物業管理方麵的法規，如廣東、上海、北京等地都發布了省(市)物業管理條例或辦法，但由於全國缺乏統一的法律、法規作為依據，眾多物業管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業管理”引發的案件日漸上升。這就必須製定統一的法律、法規，明確物業管理公司的權利和義務，規範其管理行為，使其置於政府有關部門和業主的監督之下。

物業管理法規一方麵明確要求房地產開發商在項目立項時就應全盤考慮以後的物業管理問題，並在規劃設計中認真聽取物業管理公司或物業管理谘詢服務單位的意見，預先完善物業的配套設施和預留物業管理所需用房，賦予物業管理公司在開發的房地產竣工時參與驗收權，從而保障物業管理良性運行的必要前提條件；另一方麵，明確房地產開發商、物業管理公司、業主和物業使用人三方麵在物業管理方麵的各自地位、權利、義務和責任關係，鼓勵競爭擇聘物業管理企業，規範物業管理行為，推行前期物業管理服務協議、物業管理服務委托合同、業主公約及其他種類物業管理規約的示範文本，加強歸口主要管理部門的行政指導和監督，從而保證物業管理效果符合法規、合同、規約的要求，最終產生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業管理解除後顧之憂的信念等有利於貨幣化分房政策實施、閑置房銷售、物業管理普遍化的社會效應，促進住宅與房地產業持續健康地發展，維護房地產市場及其第三級消費環節市場——物業管理市場秩序的正常穩定。

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