香港物業的樓宇管理和維修.pdf26

一、樓宇管理
樓宇——不管是住宅還是商業性大廈，或是上層做寫字樓、底層或底下三
四層做店鋪的混合性大廈，或是集商場和其他設施為一體的物業場所——的日常
管理主要是對樓字進行有效運作，使租住者得到充分享用。物業經理的責任範圍
包括樓字的安全控製，清潔運作，建築結構、設備、廠房和公用設施的日常維護。
他／她通過下屬部門履行這些職責。
（一）安全控製
提供安全服務和控製，要麼由直接保安人員負責，要麼讓承包商負責。除
了隻配一個看門人這樣簡單的管理外，還可以通過承包商雇請專業保安人士負責
安全問題。警衛或門衛必須接受正規的防止犯罪和物業管理職能的培訓。顯然，
在現代化、智能化的大樓裏，計算機自動化係統和閉路電視等高科技已用到了安
全控製上，所以更多的，且經常性的培訓是不可少的。給租住者提供高水平的安
全控製是必要的。對任何新樓字項目，在其設計階段就考慮到應用安全控製專業
知識是很有益的。物業經理，如果是大型開發項目，最好是安全專家，應該被列
為項目協調小組的成員之一，這樣，他／她在安全控製方麵的專業知識就可以在
項目設計階段得以運用，從而避免項目完工之後修修補補。可惜的是，這種早期
的安全輸入在新項目中常常被忽視。
(二)看守條例
《香港法律》第299 章規定：“看守人”是“除第三部分條款規定的人之外
的任何人，受雇於陸上或水上任何地方，保護任何財產，或防止犯罪或維護秩
序。”保安員屬於這一類別。所以，任何想幹看守這個差事都要到警察署領看守
許可證（注：第三部分條款規定的人指：公共官員及駐港軍隊）。
(三)保安服務範圍
通常，按兩班倒提供24 小時保安服務，如，從早上7 點到下午7 點為一班。
從管理的角度出發，保安人員分三班倒更可取。商業性或辦公大摟往往可以考慮
雇三班保安員，而大部分的主宅樓有兩班就夠了，可以節省預算開支。
(四)保安主管的職責
1.保安主管當班和下班都要與控製中心通話，並簡要彙報青況。有些承包
公司還提供電話保護服務，在不同樓字或屋郊設多個檢測點，通過電話線與控製
中心連接。保安主管按事先定好內時間表向控製中心彙報。
2.安排保安員輪流值班，使工作平均分配到每個人。
3.下班前向管理人員或樓字監管簡要彙報情況，每班未填虧一份“每日報
告單”送管理處。 4.與物業管理人員或樓字監管保持密切聯絡，這在有效
協周任何安全問題或其他有關租住戶的問題上非常重要。每日麵對麵地非正式的
交流是正常的。物業經理或他／她的代理與保安公司高級人員的定期會議，視需
要可每周或每月舉行一次，解決諸如勞動力不足和人員不稱職等問題。在規程製
定之前，要通過自掃討論提出改進安全控製的辦法和手段。
(五)住宅樓進出控製
1.保安員必須警惕可疑之人或情況。如有人在大樓的任何也方行跡可疑，
都要禮貌地加以詢問，讓其出示證件，陳述理由。如遇對方拒絕或回避，則需立
即報告並請示大樓監管或控製中心。
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