房地產經紀.pdf46

第一章房地產經紀人及經紀業
在現實動作中，房地產經紀往往與房地產谘詢在業務內容上有交叉和重疊部
分，例如，兩者在服務內容上的交叉是信息服務。如果從理論上判別二者的區別，
則通常谘詢業務往往是客觀地經營信息和技術，如通過熱線電話或當麵垂詢有償信
息、接受委托進行項目可行性研究和市場調查與預測，並有償提供專業技術報告；
而經紀則側重於代理，或代表委托人的利益進行有償信息服務。房地產經紀人參與
房地產交易活動的主動性和深度往往較房地產谘詢人員更強和更深。由於房地產經
紀和房地產估價涉及不同的專業領域，二者之間的差異也是明顯的。
第一節房地產經紀概念
一、房地產經紀（人）涵義析辨
經紀，進而房地產經紀，可以從三個層次上來理解：
第一個層次上的涵義，“就是為交易雙方牽線搭橋，為賣方找買主，為買主找
賣主，促成交易成功的活動。”這種意義上的經紀人不以委托人的名義從事交易，
更不占有商品，其所提供的僅僅是關於商品自身及市場的信息服務，而獲取的則是
傭金。該種經紀活動往往發生於交易當時和交易現場，其最顯著、也是最基本的作
用就是促進市場交易公平公正、減少交易摩擦、提高市場效率。這個層次上的經紀
與台灣早期提出的“居間”類似，是最傳統和最狹義的中介。
第二層次上的涵義，“是一種經濟活動，是在市場上為交易雙方溝通信息，提
供與交易有關的服務，並力求促成交易的行為。”與第一層次上的涵義相比，更進
一步的是經紀人業務活動範圍上有了拓寬，即還可以“提供與交易有關的服務”，
如代辦書證、完稅、保險等。也就是說，經紀人參與交易的深度加深；時限上可以
第三篇房地產經紀不限於交易當時，也可能在交易前介入，如代為準備拍賣或招標文件、結算價格
等，也可能在交易活動完成後代辦完稅、登記等書證服務；經紀行為場所也不僅限
於交易所，也可能延伸到交易所外。由於經紀人活動範圍擴大、深度增加，其中介
作用也相應地增大，隻不過是委托人權益更能得到保證，“公正和公平”可能受損。
這層意義上的經紀人，既然可以“提供與交易有關的服務”，可以以委托人的名義
在其授權範圍內開展有關活動，也就是說，經紀也包括“代理行為”，這裏的經紀
行為是即可屬於商法，又可屬於民法的法律行為。
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