房地產經紀概述考點摘要.doc48

** 1、經紀的內涵
經紀作為一種社會經濟活動，即經紀活動，是社會經濟活動中的一種中介服務行為，具體是指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀等的有償服務活動。在中國，房地產經紀人員從事房地產經紀活動必須以房地產經紀機構為載體。
在現實生活中，無論何種經紀活動，均包括下列兩層基本涵義：
其一，經紀活動是一種中介活動，主要是提供信息和專業服務來進行牽線說合，促成交易。
其二，經紀機構提供中介服務，是以贏利為目的，通過傭金方式取得其服務的報酬。

**** 2、經紀的作用 *
經紀的作用集中表現為經紀在各種社會經濟活動中的溝通和中介作用，即溝通市場供給與需求，提供說合買賣的中介服務。經紀可以使交易雙方預先掌握有關專業知識，減少雙方信息溝通時間，從而加快交易速度，避免不必要的交易無效，提高交易效率。經紀機構就是為交易雙方互通信息、提供專項服務、受一方委托與另一方具體接觸磋商的橋梁。經紀活動的作用具體體現在以下方麵：
1、傳播經濟信息 2、加速商品流通 3、優化資源配置
4、推動市場規範完善 5、促進社會經濟發展

*** 3、經紀的特點
經紀作為一種社會中介服務活動，主要有下列5個特點：
1、活動範圍的廣泛性。
2、活動內容的服務性。經紀主體隻提供服務，不直接從事經營。
3、活動地位的居間性。在經紀活動中發生委托行為的必要前提，是存在著可能實現委托人目的的第三主體，即委托人目標的承受人。而接受不存在第三主體的委托事項，不屬於經紀服務。
4、活動目的的有償性。傭金是經紀人應得的合法收入。
5、活動責任的確定性。經紀人與委托人之間通過簽訂經紀合同，明確各自的權利和義務。明確的法律關係，是經紀活動中雙方誠實守信的基礎。

***** 4、經紀活動的基本方式 *
一般而言，經紀活動最主要的方式為居間、代理及行紀。
1、居間是指經紀機構向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功並從委托人取得報酬的商業行為。
2、代理是指經紀機構在受托權限內，以委托人名義與第三方進行交易，並由委托人直接承擔相應法律責任的商業行為。
3、行紀是指經紀機構受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，並承擔規定的法律責任的商業行為。

***** 5、經紀收入 *
傭金是經紀收入的基本來源，其性質是勞動收入、經營收入和風險收入的綜合體。它是對經紀機構開展經紀活動時付出的勞動、花費的資金和承擔的風險的總回報。國家保護經紀機構擁有從事合法經紀活動並取得傭金的權利。
傭金可分為法定傭金和自由傭金。
經紀機構在簽訂經紀合同時，應將傭金的數量、支付方式、支付期限及中介不成功時中介費用的負擔等明確寫入合同。
在經濟活動中，有一類與傭金貌似相同的東西，那就是回扣。雖然回扣與傭金有很多相似之處，它們都是商品經濟發展的產物，在正常運作的條件下都能起到促進商品流通的作用。兩者之間有本質的差別。傭金是經紀機構開展經紀業務所得到的合理合法收入，它是由經營收入、勞動收入和風險收入構成的綜合體。傭金以經紀合同為依據，由委托人支付給經紀機構而不是具體經辦業務的經紀人員個人。隻要經紀合同是合法的，傭金就是經紀機構正大光明的合法收入。而回扣是由賣方暗中轉讓給買方具體經辦人的一部分讓利，既不是風險收入，也不是勞動收入和經營收入。收受回扣屬於違法違規行為。支付傭金則是為了實現委托人進行交易的具體目的，隻有當目的實現了，一項經紀業務才算最終完成，它作用的最終效果應是商品交易的成功，而不僅僅是提供信息。

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