房地產經濟學.ppt58

1.概 述
1.1房地產估價概念
所謂房地產估價，是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。
評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方麵對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數不動產評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。
房地產估價=科學+藝術

1.2房地產估價的必要性
不動產上市、融資、銷售和購買決策的需要。
⑴房地產交易的需要
⑵房地產抵押的需要
⑶房地產保險和損害賠償的需要
⑷房地產稅收的需要
⑸ 房地產征用補償的需要
* 房地產市場信息的缺失影響房地產市場功能的發揮

2.房地產估價基本理論
2.1基本原則
⑴合法原則
要以 估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方麵。
*合法產權—應以房地產權屬證書和有關證件為依據。
《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。
集體≠國有；行政劃撥≠有償出讓；違法占地≠合法占地；違章建築≠合法建築；
*合法使用—應以城市規劃、土地用途管製為依據。
土地用途、建築高度、建築容積率、建築密度。
城市規劃創造土地價值。
*合法處分—應以法律、法規、或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。
如法律規定不得抵押的房地產不能作為抵押目的來估價。

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