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房地產泡沫研究
需求幻覺、升值想象推動了房地產投資與價格的過度膨脹，並推高了經濟整體運行的成本。算總賬的時間將會到來。
□ 本刊特約研究員 陸磊/文
從去年至今，關於房地產業是否過熱的討論始終未息。持“不過熱”論者，總括而言，有以下三大論點：
　　第一，從房地產作為消費品的角度看，由於居者有其屋是一種起碼的剛性需求，因而住宅需求在可預見的未來是十分旺盛的，故房地產投資與公眾內在需求具有一致性，不存在過熱；
　　第二，從房地產作為投資品的角度看，由於土地和地段都屬於稀缺資源，因而在經濟持續增長的背景下均衡價格持續上升是合理的，於是投資房地產是發現均衡價格並完成套利的過程，而不是偏離價值的投機過程；
　　第三，在當前的經濟高漲期，能源、原材料價格迅速攀升推動了房地產建設成本，因而房地產價格上漲是適度的成本推動過程。
　　但是，結合經濟學基本理念與中國的實際經濟運行，上述貌似合理的推斷實際上都是站不住腳的。
1.需求幻覺
對於某一產業是否過熱，既不能簡單地以該產業的投資或銷售指標來衡量，也不能用即期供給與需求間的缺口來衡量，甚至不能用產業效益來衡量，因為與一般商品不同，房地產銷售往往結合了巨額信貸投入，當期銷售與效益並不意味著最終效益實現，卻可能轉變為大量的銀行呆賬。本文認為，衡量的惟一標準是供給與潛在需求間的離差。
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