常州青龍生活區項目策劃案(doc 132頁)

前 言
常州青龍生活區項目報告已經四易其稿，其核心議題是項目一期開發的定位。鑒於此，公司在前幾次調研基礎上重新組織了對常州市場的全麵調研和分析。調研的內容和組織安排見附表。
建立在全麵細致的市場調研基礎上，經過研展、業務、企劃和規劃等部門的討論、整合，得出這篇策劃報告，以期為項目一期開發的市場定位作出建議。
報告主要分為三個部分：第一部分是市場調研的總結，反映本次市場調查的成果和房地產市場的現狀及走勢；第二部分是項目開發定位及投資分析報告，對項目開發的三個可能方案分別進行可行性論證和投資效益分析，試圖用排除法確定項目的市場定位；第三部分是一期開發具體定位建議，前文解決了“為什麼定位別墅開發”的問題，本章討論“如何進行別墅開發”，就項目一期開發運作的主要方麵給出了定位建議。
第一部分 宏觀篇
一、 常州概況
1、 城市簡介
2、 區位、交通
二、 經濟發展狀況
1、 經濟發展
2、 常州的開放經濟
3、 常州的工業、私營經濟
三、 城市總體規劃
1、 城市結構
2、發展戰略及目標
3、 城市主要分區
四、 市政工程建設及拆遷改造
1、 公共設施
2、 交通
3、 拆遷改造
五、 相關政策
第二部分 市場篇
一、 市場供給分析
1、 市場供應量
2、 市場需求分析
3、 2001年常州房地產交易情況分布圖
4、 供求特征
二、 房產總體市場分析
1、 人均居住水平
2、 市場區域分布
3、產品總述
4、 價格總述
5、 去劃總述
6、 客源分析
7、 市場總結與預判
三、 公寓市場分析
1、產品分析
2、 麵積分析
3、 單價分析
4、 總價分析
5、 去化分析
四、 別墅市場分析
1、 市場供應
2、產品分析
3、 價格分析
4、 去化分析
5、 客源分析
五、 潛在競爭及走勢
1、 市場待開發地塊
2、 常州奧體花園項目分析
3、 五星鄉地塊分析
4、 市場未來走勢
第三部分 項目開發定位及投資分析報告
一、 項目立地分析
1、項目概況
2、項目SWOT分析
二、項目開發定位思路
三、方案A —— 純多層社區開發方案評價
1、總體定位
2、市場可行性分析
3、運作周期估計
4、項目後續運作及品牌打造分析
5、 潛在市場競爭分析
6、 方案經濟效益評價
7、 小結
四、方案B —— 純別墅社區開發方案評價
1、總體定位
2、市場可行性分析
3、運作周期估計
4、項目後續運作及品牌打造分析
5、潛在市場競爭分析
5、 方案經濟效益評價
五、方案C —— 多層＋別墅組合社區開發方案評價
六、 項目一期開發定位
第四部分 一期開發具體定位建議
一、社區總體定位
二、產品建議
三、價格建議
四、客源定位
五、附加值建議
六、營銷時機建議
第五部分 結束語
附1：主要別墅個案詳表
附2：推薦戶型
附3：項目調研工作進度控製表
附4：青龍生活區項目工作組成員

第一部分 宏觀篇
一、 常州概況
1、 城市簡介
? 常州簡稱龍城，是蘇南地區經濟、政治、文化中心之一。
? 地理位置重要，連接上海、南京兩大中心城市而居於正中，與蘇州、無錫齊名，組成著名的“蘇錫常”城市帶。
? 常州有2500多年的文字記載，曆來是郡府所在地，有“三吳重鎮”、“八邑名都”之稱，是曆史文化名城。2001年9月被國家旅遊局授予“中國優秀旅遊城市”稱號。
? 常州現轄金壇、溧陽兩個市和武進、新北、天寧、鍾樓、戚墅堰五個區。全市部麵積4375平方公裏，其中市區麵積達1864平方公裏。城區麵積在江蘇省內僅次於南京市，常州構築沿海第一集團大城市的雄心凸顯。
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